危老 停、看、聽

林奇正、蘇模原、莊均緯 技師

鑑於近年環太平洋地震頻繁,而台灣這幾年也分別經歷了2016年美濃大地震及2018年花蓮大地震,身為土木技師對於災民、或受損戶的遭遇,都感同身受,同時不管是在勘災工作、抑或鄰屋損害安全鑑定等,技師就如同於建物的醫生,扮演著舉足輕重的角色。

《黃帝內經》中就已提出:「聖人不治已病,治未病,不治已亂,治未亂」、「病已成而後藥之,亂已成而後治之,譬猶渴而穿井,鬥而鑄錐」。其內涵詮釋為「未病先防,已病早治,既病防變」,可見預防重於治療,相同的亦適用於建物結構安全上。

目前全台超過30年以上的老舊房屋,據內政部統計約384萬戶,其中台北市至少佔了60萬戶,為此小英政府施政,特別著重於都市更新(包含重建、整建及維護),同時期盼開啟此新興產業以帶動內需;而更有學者專家殷切呼籲,防災型都更的迫切需求,無奈近年中、大型的都市更新案,因種種原因,窒礙難行,甚至停滯不前,而老舊公寓或獨棟透天的屋主想要更新重建,又受限於建築法規之相關要求、及重建後使用面積變小,加以需動用龐大資金才能動工,而建商又不願合建或條件談不攏,因而放棄。對此內政部營建署,於106年5月頒布:「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」(俗稱危老條例),即提供小面積老舊危險建物重建管道,並藉由簡化程序、提供耐震評估與重建計畫補助、稅捐減免、銀行資金貸款,以及重建工程貸款信用保證,與容積獎勵等措施,讓無法以都市更新辦理的老舊危險建物得以重建。

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危老條例與都更條例之適用性差異比較如下:

項次

危老

都更

適用條件

l   都市計畫內非歷史建物

l   應拆除或補強、30年以上合法房屋結構評定安全不足或具升降設備且改善不具效益

l   無基地大小限制

l   公劃更新地區或符合自劃更新單元標準或指標有最小基地面積500M2限制

l   山坡地不適用都更條例

容積獎勵

l   最高為基準容積的1.3倍或原容積的1.15倍容積獎勵值明確。

l   2020年5月9日前加計10%時程獎勵

l   不得再申請其他容獎但可申請容移

l   不得超過基準容積1.5倍或原容積+0.3的基準容積

l   獎勵值須都更審議委員會通過

l   可再申請其他容獎:如海砂屋輻射屋開放空間等。

申辦期間

l   至2027年5月31日止為期十年。

l   無申請期限

申辦程序

l   提具重建計畫報核並經主管機關於期限(30天~60)內核定。

l   須依都市更新程序辦理公開展覽公聽會聽證會審議等核定公告至少耗時2~3年

l   都更168專案8個月審議通過

建蔽率放寬

l   僅限住宅區。

l  

同意比例

全體土地及建物所有權人同意。

l   採多數決

l   簡易都更或都更168專案需全體土地及建物所有權人同意

分配機制

l   無(即自行協議分配)

l   權利變換規定辦理

稅捐優惠

l   重建時地價稅免徵

l   重建後地價稅及房屋稅減半徵收2年(自然人且無產權移轉者房屋稅減半徵收12年為限)

l   無土增稅及契稅減免優惠

l   地價稅更新期間滿免徵更新後減半徵收2年

l   房屋稅更新後減半徵收2年

l   有土增稅及契稅減免優惠

法令適用

l   依申請建照當時的法令

l   事業計畫報核日

 

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(資料來源:臺北市危險及老舊建築物加速重建問答集,擷取自F容積獎勵篇)

 

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