「現況鑑定」不可輕忽

現況鑑定係指鑑定人於某一特定時間,就標的物及相關環境等現況,利用目測及測量儀器等進行調查後,以繪製圖面、文字記載及拍攝照片等方法記錄製作鑑定報告書,爾後該標的物如發生損害事件之爭議時,用以比對其損壞變化情形,作為損害原因及責任歸屬研判之依據。

廣義而言,現況鑑定依鑑定時段之差異可分為施工前現況鑑定、施工中現況鑑定、竣工後現況鑑定及使用中現況鑑定等四種。狹義之現況鑑定係指施工前現況鑑定而言,基於現今之建築工程於施工過程中,常發生損鄰事件而引起糾紛,縣(市)政府為保障鄰房與施工廠商兩造之合法權益、防範及減低損鄰事件之爭執,皆明文規定,建築執照工程之承造人應於申報放樣勘驗前,先會同監造人勘查評估基地現況,並向鑑定單位申請鄰房現況鑑定。

現況鑑定應就下列各項拍照存證,照片力求清晰,且加以編號,依序貼妥於規定格式之表紙,每一張照片均須記錄其位置及主要內容,方便爾後查閱比對。

1. 工程基地現況
2. 鑑定標的物外觀之各向立面
3. 鑑定標的物已有裂縫之現況
4. 鑑定標的物已有滲水之現況
5. 鑑定標的物已有剝落之現況
6. 鑑定標的物現況之水準測量
7. 鑑定標的物現況之傾斜測量
良好的現況鑑定報告書,可保障鄰房與施工廠商兩造之合法權益、防範及減低損鄰事件之爭執。粗糙的現況鑑定報告書,除了徒增鄰房與施工廠商兩造間損鄰責任歸屬之爭執外,鑑定人還可能被移送懲戒,甚至遭訟訴求償,不可不慎。

所以現況鑑定雖是單純對建築物現況存證之鑑定,也決不可輕忽或便宜行事。粗糙的現況鑑定報告書常見缺失項目如下。

1. 「照片中裂縫不清楚」
2. 「紀錄表內裂縫寬度究係指那一點,無法比對」
3. 「紀錄表內裂縫長度真的是現地量出來的尺寸嗎?」
4. 「水準測量點位太少」
5. 「傾斜測量點位太少」
6. 「傾斜測量點位照片標示不清楚」
7. 「住戶拒絕鑑定之處理紀錄不週全」
8. 「工地現況照片及說明不週全」
9. 「鑑定標的物位置圖及照片說明不週全」
目前公會之鑑定手冊雖均有「現況鑑定」之章節說明作業程序及方法,惟於實際作業細節部份則較缺乏具體說明,致現況鑑定報告書仍常出現上述之缺失,筆者拋磚引玉,不揣淺陋,提出個人現況鑑定實務經驗中,應特別注意之事項如下,祈能有助於從事「現況鑑定者」參考。

1.「裂縫現況之紀錄方式」

 現況鑑定之性質係一存證作用,以利鄰房損壞爭議發生時,作為施工前與施工後比對之依據,從而研判鄰房損壞是否因施工所造成。另建築物外表可見裂縫,有單純粉刷層之裂縫、有混凝土結構體連帶粉刷層之裂縫,而單純粉刷層裂縫在無施工情形時也會因熱脹冷縮而增生,故「良好的現況鑑定報告書」中,應敘明「裂縫現況調查取樣原則」,並非將建築物之所有可見裂縫均拍照紀錄,係針對「主要裂縫全貌及易分辨及量測之點予以拍照存證,並就此裂縫易分辨及量測之點位裂縫寬度作成紀錄」,如此之鑑定說明,除了供鄰房損壞爭議發生時,能很明確於相同點位處比對裂縫寬度之變化,據以作成是否施工所造成之研判外,亦可避免「單純粉刷層裂縫在無施工情形時也會因熱脹冷縮而增生」部份也被視為「施工者」應負責之爭議。

2.「水準測量紀錄方式」

(1) 首先須於施工影響範圍外(開挖面開挖深度四倍以上距離),在不受變動處之堅實位置處,設置水準基準點BM兩點以上。
(2) 鑑定之標的物須先將平面示意圖繪出,並將觀測點位置逐一標註於平面圖上(原則上水準觀測點以L(n)表示,且沿鑑定標的物立面每隔約12公尺應有一水準觀測點),觀測點位須編號及拍照存證,以供往後檢測依據。
(3) 以水準儀進行直接水準測量,觀測值需至公尺以下小數第三位,往返須閉合於基準點,且閉合差之誤差界限應符合土木工程普通水準測量精度要求,須小於20mm (K值為單程里程數km)。
(4) 計算成果表及點位之照片均須附於鑑定報告書內,以供查證。
3. 「傾斜測量紀錄方式」

(1) 各測線之傾斜率以直接測量為主。
(2) 儀器架設位置應在工程施工範圍之外,且應選取不易被更動之點,俾便重新測量時,儀器可設置於原定點或附近。
(3) 原則上,通視良好且為具代表性傾斜率之屋角皆應雙向施作垂直測量。在可施測的情況下,每一棟結構體至少須針對二面互成垂直之牆面實施垂直測量。
(4) 原則上,沿鑑定標的物立面約每隔12公尺應有一測線。
(5) 經緯儀之視線應垂直於垂直測線所在之建築物立面。
(6) 垂直測量點選及建築物代表性傾斜率之判斷甚為重要,傾斜率不易判讀之測線宜捨棄不用,以免誤導。
(7) 無法施測垂直測量或傾斜率不易判讀時,可採用水準測量之梁底水平觀測值或柱基之差異沉陷值,以輔助判讀該建築物之代表性傾斜率。
(8) 建築物傾斜率以傾斜率(△/H)表示,並不以角度表示。
(9) 計算傾斜率等,應將(△/H)的分子化為1,且應標示傾斜方向。
(10) 觀測之柱角位置須繪製平面示意圖及剖面示意圖,平面示意圖應標示柱角位置及觀測方向;剖面示意圖應標示垂距、偏移量、傾斜方向,並計算傾斜率。
4.「住戶拒絕鑑定之處理紀錄方式」
(1) 現住戶、屋主、所有權人等拒絕鑑定,或鑑定後拒絕簽名時,應在會勘記錄表上註明。
(2) 鑑定人無法進入某些房間鑑定時,應在會勘記錄表上註明。
(3) 遭拒絕鑑定,不得強行進行。
(4) 知會主管機關之方式:應依各縣市政府建築爭議處理程序規定辦理。舉例如下。
l 臺中市政府
 經鑑定單位通知住戶兩次仍無法送達或配合鑑定時,鑑定單位得於第三次掛號通知時副知主管機關,並告知住戶:「住戶如拒絕或未能配合辦理鑑定會勘時,倘該戶爾後發生損鄰事件而無為害公共安全之虞者,臺中市政府得不予受理,對於其爭議協調事宜應循司法途徑解決」。如該住戶仍拒絕會勘,則逕予結案。
l 臺北市政府
 鑑定機構為辦理鄰房現況鑑定應以郵務雙掛號通知鄰房所有權人配合鑑定。通知無法送達二次以上或經通知未配合鑑定者,得由鑑定機構函請都發局代為通知一次。
 經都發局為前項通知,仍無法送達或鄰房所有權人未配合鑑定,而發生與其有關之損害鄰房建築爭議事件,不適用本規則之處理程序。但有特殊原因經都發局同意者,不在此限。
 前二項通知應於鑑定日七日前通知鄰房所有權人,且每次通知時間應間隔七日以上。

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