房屋滲漏原因、預防與修復方法-幾次參與鑑定房屋滲漏有感(下)

一、一些造成滲漏水的原因

4.施工中缺失造成的滲漏與修復
(2)下雨時或上層(包括鄰房)用水排水時,會滲漏的情況(非給水管滲漏)

a.結構體施工時有不良情況所導致(前接604期2版)
(g)每個樓層施工時,牆、柱與樓板施工界面處理不佳(模板殘渣、混凝土渣未清),外牆防水表面被破壞時(如地震),界面常形成水路。施工改善-模板做好清潔口,澆置混凝土前確實清理界面(含清除原混凝土的「面膜」)。滲水後補救方法:同(a)。
(h)洩水坡度不佳:屋頂、露台施工不佳造成積水,容易使防水材提前失敗,甚至因露台RC樓板沒有預先降低,只好不做防水、隔熱(而且洩水坡度更不好做),加上樓板龜裂,這二者均有可能造成滲漏。
(i)管道間在屋頂常因頂蓋與牆間有間隙、通風百葉窗非防風型、屋頂之管道貫通的牆壁由於管道太多、太密,使防水施工不易等情況,導致漏水進入管道間。並且由於下方樓層管道間內牆壁(通常管道間常有一面為砌磚,而且無法做防水水泥砂漿粉刷)及每一樓層連接到室內管道也很少做防水施工,常使屋頂一滲、漏水,每個樓層屋內牆壁便可能跟著滲水(依屋頂滲、漏水量)的情況。改善只要將屋頂頂蓋四周降低(如加滴水線條)、將頂蓋與牆間隙密封、換防風型百葉窗、做好管路進入管道間的牆壁處之防水工作即可。
類似上述情況;常用的彩色鋼板屋頂與砌磚牆,風力大且迎風面如屋頂突出磚牆的長度不足時,雨水常由屋頂與磚牆間隙滲入後循磚牆滲入室內。一樣將間隙密封即可。
(j)磚牆及有以上缺失(龜裂、蜂窩、界面處理不佳、管路無密封)的RC牆,如必須在屋內修理時,通常不易找到正確水路並能一次就有效處理。因此,必要時將修理(灌注防水劑)面積加大,以免「水路」找到另一個出口滲出。
(k)其他;如澆灌混凝土時突然下大雨,混凝土中水泥、細砂被沖刷致形成界面〔類似(g)〕,其他如地下室澆灌混凝土,地下水處理不佳被水滲透造成水路、甚至被水滲入,造成基礎底板之混凝土全面稀釋形成海棉狀等(後者問題在地下室較少被發覺)。

b.裝修階段
(a)如圖5-1,圖5-2門、窗框週圍、外牆泥作施工前與後,無防水層及磁磚貼鋪方式錯誤(磨45O角)等,造成水路及積水,積水久而久之將更容易產生滲漏。另外窗框之下框及直立框接合處防水處理不佳,遇到有雨又有風致下窗框積水時,一樣容易發生滲入牆壁內情況。
(b)浴室廚房洩水孔處理不佳,曾經有舊建築因為預留管(銜接浴缸下洩水管,廚房為水槽下洩水管)與樓板間有空隙,浴缸下方(非浴缸外)也未另外設排水管(排除水氣)。因浴缸(水槽)破洞水流經由此空隙流向樓下浴室(廚房),並因為樓板與磚牆間隙,使得樓下鄰近浴室的外牆也因此發生滲漏,雙方因賠償問題無法解決而告上法院。
(c)防水層搭接寬度不足、施工不佳及與它項工作(如門窗、落水頭、磁磚及石材等)搭接處界面處理不佳,水是無孔不入的。處理不佳的地方漸漸被侵蝕,久而久之便成為破口而發生滲漏。
(d)其他,如浴室廚房沒做防水施工,常在外牆(靠近地面處)有白華。外牆室內門、窗週圍(如上述)亦同。

5.房屋使用不當造成龜裂滲漏
(1)如放置超重物品導致結構龜裂(也導致埋設管路龜裂)而形成水路。
(2)外牆防水層遭到破壞:如外牆釘釘子(安裝管路、裝設支架)及屋頂打洞,破壞防水層,致形成水路。
(3)室內用水器材破壞導致漏水:如上述浴缸、廚房排水管破洞,水流由浴缸、廚房排水管下循排水管邊縫隙(裝修施工時沒處理好產生)流向下一樓層。[如4之(2)之b之(b)或類似型態]。
(4)其他。

6.材料(防水層、結構)老化,房屋年久失修(包括水管)龜裂滲漏。
7.災變:地震或其他災變造成房屋龜裂滲水等問題。
8.其他。
二、找尋滲漏水源頭的方法

1.由於(RC的問題較多)房屋有以上設計、發包、施工、裝修、使用不當、老化及災變等原因,配合水流有受重力、毛細、虹吸管現象等,以及以上問題相互交叉作用的影響,要想很快又正確的抓到滲漏水的源頭與原因,有時實在有其困難,但凡事追根究底總是有跡可尋-一定要有界面物質才有可能引導這些水分,由一個部位到另一個部位滲出。在滲漏現場初步觀察並參考原(含水電等)設計圖後,並將全部資料綜合歸納整理研究,初步找出各種可能的滲漏水的原因與源頭,並將「是」「否」能以實驗方法找出源頭與原因的方式,分門別類做一總整理。

2.檢查漏水的時機與試驗方法、工具
(1)雨後滲水時,能至現場勘查是最佳時機。但南部有時長期無雨,則有賴配合採用適當實驗方法,以確認「是」或「否」某由一個源頭或原因造成。其他的檢查漏水的時機:如上樓層鄰房「是」「否」用水中。
(2)試驗方法舉例:以不同顏色水灌注在可能源頭,以找出滲漏源頭,並依此推測原因:注意顏色分子要夠細、無害,必要時配合現況設法做臨時貯存水設施,使實驗更為精準。
(3)透地雷達(或其他探測儀器)探測結構體內水份含量,並依現場情況研判水流方向並依此推測滲漏源頭、原因。
(4)依情況判斷,必要時做破壞性檢測-(儘量避免。如屋主「反正」要修理,就無所謂。
(5)其他。
3.將所有可能的原因綜合歸納後,先以幾個可以做實驗的情況先做實驗,確認「是」「否」那個源頭與原因造成滲漏,無論是否,仍要再注意除此之外,還有沒有其他原因。然後綜合實驗結果與原事先研判(或沒有及無法做實驗的部份)可能的原因,綜合做最後研判。如仍無法獲悉結果,必要時只好設法補做實驗,找出確實滲漏的源頭與原因,並研擬修復辦法-並計算修復費用。如果修補後仍然滲漏,再度到現場時,必須掌握滲漏時機,注意原先疏忽的原因或防水做法是否錯誤、不良,甚至研判錯誤的地方,全部重新整合再做研判。否則一次再一次「修好」,又再滲漏,不但屋主不勝其煩,自己也會臉上無光。

很多(工)人急功近利 只求現階段能「混」過去

三、結語

如前述;很多人都知道結構物滲水(尤其侵蝕到鋼筋時)對於結構體本身強度及耐久性有不良的影響。但由於很多(工)人急功近利,只求現階段能「混」過去,或只要能省工或自以為是的觀念作祟,因此在施工階段時,筆者常將發現的一些工地錯誤做法提出來,並將正確的做法一而再、再而三交代工人,希望能以正確的做法施工時,但總是沒用,這些工人常抱持對於新做法總是存心排斥。只要監造人不在旁邊,很多工人就會照他自己的做法去做,尤其是一些以後(打混凝土、粉刷、油漆後)看不見的工作更是嚴重。由於現行制度在民間建案幾乎沒有三級品管制度(註4),因此規定的查核停止點偏少。加以不少建商不長進,只要「責任施工」,發包給小包後就不管了。於是施工品質便不保了。因此,筆者只要參與的工程,每到一個關卡,就一定交代工人務必經過查核後才能繼續下一個工項,否則一定要求拆掉回復至上一個關卡的工作界面。房屋建築是良心事業,冀望從業人員人人能夠全力以赴。

漸漸的,每個客戶都能因權益受損而出面確保自己的權益,就是興訟也在所不惜。筆者對於買到滲漏房屋的人們,心中寄予無限同情-就是房屋使用不當的情形也一樣。本來縮衣節食好不容易終於買了新屋,應該是快快樂樂享受成果的時候,誰知才是煩惱的開始。又因為購屋者有太多損失無法明列,如屋價折損、屋內一而再再而三的修改、清潔、整理,屋內濕氣對人員的影響、精神的鬱悶、時間的損失以及可能影響房屋結構強度與耐久性等,在法院上可能求償不易。但是將這些(包括營建業管理及施工不善(但房屋使用不當者就無法幫忙了))問題註明在報告中,讓法官瞭解,使受損戶在鑑定及修復費用外能獲得較多及較符合實際的賠償(由受損戶依實際情況提出),讓建商負起責任,如果因此能提昇營建管理及施工品質,使房屋堅固耐久且不滲漏,實為筆者願望。

註4:曾文忠「請速推動民間建案第三者稽核及房屋身分證制度,以確保房屋施工及其後續管理的品質-『施工品質的最後一道防線?』讀後感」,技師報第562期,台灣省土木技師公會發行。該文對現在民間建案幾乎沒有(三級)品管制度的情況有說明。

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【本文稿經由台灣省土木技師公會技師報同意轉載;未經允許請勿任意轉載】



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