房屋滲漏原因、預防與修復方法-幾次參與鑑定房屋滲漏有感(上)

前言

新聞上看到甚多購屋者,為了買到漏水屋而怒氣沖沖抱怨的樣子,無庸置疑,屋內滲水-無論水量大、小,甚至沒有滲水只有白華,對住在裏面的人都會造成極大困擾。如果滲水量大,有時甚至會使屋內物品受損,長期滲水及白華連帶對房屋結構也有不良影響,尤其水份有侵蝕到鋼筋時,對結構不良影響更快速。更不用說直接受影響的房屋價格及影響人身健康與舒適感。因此,在幾次鑑定房屋滲漏時,都自我要求必需找出真正滲漏水原因與源頭,並且提出防止滲漏措施(及費用),使房屋在未來一段時間內(有的情況實在無法永遠)能免於再漏水之苦。也因幾年來參與鑑定一些房屋滲漏,一些問題在經過一再的追根究底研究探討,也才發現施工中很多被忽視的缺失,對以後房屋是否滲漏竟然有很大影響。而要命的是,絕大部份的購(新)屋者根本無法看到、知道這些問題-但買屋後卻不得不承擔這後果-實在冤枉。而責任重大的工程師們則可能看到了,但卻疏忽或沒有注意到其中的關連性,事先採取預防措施,施工中嚴密監督,等到房屋滲漏發生了,一樣束手無策或者「人」早已離開該公司。當然後續承辦者(很多)一樣不知緣由,只好交給抓漏的師傅。因為房屋滲漏有些常在交屋不久便會發生,而且是入住者馬上會發現的缺失。故特別在此提出說明,也因此請各位技師先進,應要求工程師務必隨時隨地注意每個階段、步驟的施工細節,施工中的有些動作,務必小心謹慎以免房屋滲漏,簡單說明如下:

一、一些造成滲漏水的原因
防水專業小包對他項工作不一定清楚

1.設計不良甚或沒有防水設計
民間建案很多設計圖都沒有防水設計,更不用說防水層施工時,必須考慮防水材自身的搭接、與其他工項如門窗、落水頭及石材等之收邊處理的細節設計。一般如果設計不良,再加上施工管理不善-很多建商只會將防水工作發包給專業小包「責任施工」,(標準的做法-營建業者放棄自己的責任)但卻沒有要求他們提送施工圖,或施工圖不佳、錯誤或不按施工圖施做-一樣也沒用,可能依舊滲漏。這是由於防水專業小包也許對本業很清楚,但對他項工作(結構、裝修施工細節,門窗、水電收邊細節)如何整體考慮,以及施工過程中界面需求與某些必須加強的地方,就不一定清楚了,以上這些可以說不是他們管得到的事-工程師的責任,或者防水工作施工不確實。更由於一些導致漏水的原因錯綜複雜,在事後實不易追根究底查出滲水之來龍去脈,因此,屢修不好的工地,常看到最後售屋的建商放棄追究「責任施工」的防水小包,以賠錢、耍賴或其他方式和購屋者「解決」。沒有解決的只好告上法院。也因此建議如建築師「偷懶」,施工單位(營造業或自行發包的建商自身)更要負起管理責任,要求專業小包(或營造業、建商的工程師)繪製完整施工圖,經審查合格後,才能據以施工-並且施工過程(含其他工作及界面需求)-含使用材料確實檢查(驗),才能確保品質。本省早期建築物屋頂突出物-梯間(浴室廚房亦同),由於外牆無防水施工及貼飾磁磚(浴室廚房有貼飾磁磚但無防水施工)等,而且是「公用」,常有白華甚至水泥砂漿粉刷層均已剝落。正是沒有防水設計的後果(如照片)。

2.先天不良
(1)如地下室連續壁由一個一個單元組成,加上受到施工中的品質管理與地質(造成斷樁)、地下水位及下雨(導致地下水位升降)等條件影響,與連續壁完成後,到結構、裝修完成受到不同載重及地震等不同受力問題的影響,常導致單元間組合龜裂或縫隙擴大,要做到自始至終完全不漏水有時實在不易。因此,在抓漏後,常有再製作複壁的做法或者有些端板本身做特殊(有的有專利)處理、或端板做V槽處理及連續壁外灌漿等,希望能達到隔絕水路的目的。
(2)砌磚工作本來就有磚塊勾縫-亦即先天由兩種材質造成界面的問題(尤其砂漿不密實時),另外RC牆有龜裂、蜂窩施工縫界面整合不佳等狀況時,情況也類似(但狀況會較好)。當外牆防水表面被破壞時-如釘釘子,垂直及水平勾縫因受水自然因素(如毛細、虹吸及重力現象)的影響,將使磚牆內形成不規則的水路。
(3)樓板、(外)牆壁內電器管路(冷氣)入口、插座、出線盒等接頭無密封或破損,常成為入、出水口。
以上(2)(3)二者,因為釘得到釘子及放插座的地方,通常都可以很容易到達(冷氣管路入口有時除外),截斷水源方法-如在釘釘子處(先拔掉釘子抹矽力康)灌注防水劑,外牆插座加蓋或以矽力康等密封應是最佳防水方法。也因此應注意住家外牆不要有破壞動作,如被釘釘子(常見如被安裝電纜線)、釘安裝(冷氣)支架等,尤其是在梁、柱的地方。
(4)其他情況。

3.鄰房太靠近(但仍有縫隙),後施工者外牆防水不易(可能)施作,可採用如圖1方式隔絕水源,達到迎水面防水目的。

先繪製施工圖並據以施工 通常成果優良是可預期的

4.施工中缺失造成的滲漏與修復
一般而言,無論是否設計不良,施工時如能加以注意,配合從結構體、裝修的完成面,開始好好規劃設計防水本身及防水與裝修或其他不同工項(如磁磚、石材、落水頭)的完成面,繪製施工圖並據以施工,通常成果優良是可預期的。
無論事先防水層施工、事後的補漏措施,最好能將防水材做在迎水面效果會較好。但有些情況卻比較不可能,如前述地下室連續壁及交屋住進大樓後,外牆滲水(高樓搭架不易-但可配合外牆清洗的施工架)。故以下[如(2)]所述屋內滲水,所建議的修復施工方式,大多採用由屋內修復。
(1)不論任何時間都會滲水的情況-一般均為給水管破裂、龜裂或水管接合不密實,如明管目視就能發現並修補,如非明管只有敲開被覆材料後找水電修補即可。但有時給水管滲漏水量甚為微小-於炙熱天氣時,滲水很快蒸發且表面乾燥時,鑑定者在敲開被覆材料時要非常仔細觀察才可。

(2)下雨時或上層(包括鄰房)用水排水時,會滲漏的情況(非給水管滲漏)

a.結構體施工時有不良情況所導致
(a)如圖2三角形鐵擋(現在已較少用)方向放置錯誤,致灌注混凝土時,在鐵擋下方形成氣泡,拆模後造成水路。外牆如防水施工不佳(或沒做防水,以下同),雨水將循此水路滲入。正確的施工方法,可將三角形鐵擋翻轉180o,使凹槽朝上或於兩層鋼筋中,應採用冂形鋼筋(以下腳料製作即可)固定兩層鋼筋間距,然後外加墊塊以確定彼此位置(註1)。滲水後補救方法:(由外牆內側)敲開裝修層、1:3水泥砂漿粉刷層及結構體表面,找出滲水源頭,等乾燥後鋪設防水層,再修復至裝修面。或採用灌注防水劑的方式堵住出水口亦可。此補救方法如能在牆外(搭架)修理,效果更佳(以下同)。
(b)模板強度不足或混凝土澆置不佳,導致RC牆、柱、梁、樓板蜂窩,或因提前拆模造成結構體內傷,造成龜裂並因此形成水路(註2、註3)。
(c)如2.之(2)(3)節。
(d)如圖3,RC牆、柱、梁常於澆置混凝土次日一大早便拆模(如前一日混凝土澆置到深夜,在此情形下,距混凝土澆置完畢時間可能只有3~5小時-強度甚低)。在剪斷鐵線、螺桿時的振動,將使鐵線與混凝土間發生鬆動、分離而形成水路。施工的改正方法:最好於澆置混凝土(第1日)後的第3日或至少澆置滿一日以上才拆側模。避免因太早拆模剪線振動鐵線、螺桿。滲水後補救方法:同(a)。
(e)1:3水泥砂漿粉刷前,將上述剪斷之鐵線或模板緊結器之凸出部份之螺桿敲(彎),力量不正確再次振動到鐵線或螺桿,使水路更為擴大(如圖3)。施工的改正方法,除了第3日以後才拆側模外,在將鐵線、螺桿之凸出部份敲(彎),力量要小心謹慎避免再次振動。滲水後補救方法:同(a)。
(f)模板施工鑽孔穿鐵線或模板緊結器之螺桿時,不小心鑽破柱、梁內之排水管,下雨時使水管內的水沿鐵線或模板緊結器之螺桿滲出而形成水路(如圖4)。很多大樓外牆於梁柱位置的白華,很可能就是這種情況的產物。滲水後補救方法(室內、外補救):同(a)。

註1:曾文忠,(民國95年12月、96年3月),「營建業落實整合式管理以提昇施工品質簡介」,技師月刊第43、44期,台北市土木技師公會發行。該文之圖11為例。
註2:曾文忠,(民國94年9月),「審查『縮短樓板勘驗間隔施工計劃書』相關課題探討」,技師月刊第38 期,台北市土木技師公會發行。
註3:曾文忠,(民國96年6月),「房屋模板工程計畫及施工應注意事項」,技師月刊第45 期,台北市土木技師公會發行。

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