第1113期 社論-加強建築物使用管理維護，嚴查不當變更使用

從美濃地震及花蓮地震，所產生的建築物倒塌破壞看來，乃非單一原因所造成。除了最常被拿出來檢討的建築配置不良、結構設計不良或施工品質不良外，應該還有違建(二次施工)及不當變更使用問題。另外，混凝土結構裂縫長期未修補、結構材料老化、漏水混凝土產生白華(壁癌)、鋼筋保護層不足生鏽膨脹造成混凝土剝落、鋼筋外露等等因素，對結構耐震能力及壽命，均有不利的影響。

一般建築物如好好管理維護，至少可以使用50年以上。目前國內對建築物使用管理之相關規定，有下列法規可供參考：包含「建築法」之第六章「使用管理」；「室內裝修管理辦法」；「公寓大廈管理條例及其實施細則」之第 10條管理維護費用，第 16 條維護公共安全、公共衛生與公共安寧之義務，第23條住戶規約的訂定與範圍；違章建築管理辦法等相關法令規範。然而，這些專業規範，雖然專業人士或法律人代理訴訟時時常引用，但一般民眾對於這些法令之了解或有不足，政府實有必要對一般民眾再加強宣導。

建築不當變更使用或未能好好管理維護，不僅發生在透天住宅、未設有管委會之住宅社區，就連設有管委會之社區，或多或少均有此情形。檢視歷次發生的震災損害的建築物，大多是屋齡20~30年以上(民國86年以前) 的老舊RC建築物居多。建築物的耐震強度，除了需要符合興建時期的結構設計規範、及施工品質的要求外，建築物經長期使用後，亦應需考慮建築物的使用期限、及未能有效管理維護所造成之影響。其中違章建築及違規使用變更原有設計載重，使結構承載力發生變化，因載重增加會放大地震力，超過原結構設計地震力，如此，建築物就容易發生危險。

因此，建築物發生震災損害時，除追究設計者有無違反建築術成規外，亦需探究所有權人有無負起管理維護之責，而不是由建築設計者承擔全部的責任。故落實「老屋健檢制度」，乃為建築使用管理的重要一環。健檢後若需補強，則表示中古屋使用功能價值已大幅減損，折舊費用大幅增高，依量能課稅原則，房屋稅應予減降；倘若健檢證明耐震能力符合法令規範，可保障買賣雙方資訊不對等問題及交易秩序，進而促進房市健康發展。因此，建築物的耐震能力必須與維護管理緊密結合，才能維持建築物原有的設計結構強度。

政府人力物力有限，建築物健檢全由政府做，實非財政所能負擔；若強制性規定，因涉人民財產權及居住權，應以法律定之。但修法過程可能冗長，緩不濟急；故「內政部」將修訂建築物公共安全檢查簽證及申報辦法，強制921地震前領得建照，樓地板面積超過1,000平方公尺，產權屬同一所有人的私有供公眾使用的建築，如旅館、商場、電影院等12層以上(約7,850棟)、及9層以上(約12,656棟)建物，都需進行耐震評估...。

綜上所述，本報認為建物健檢，固可委由專業技師及建築師比照公安檢查制度按時申報，每一棟建築物的安檢狀況及維護管理紀錄可以查詢，建築物是否耐震補強，不需由建築主管機關花大筆人力去督促或裁罰，但這種種措施，僅屬亡羊補牢之舉，終非釜底抽薪之計。理應仿效日本，除天災以外的強度所造成的建築物破壞，其影響人命及救災的進行，由刑法追究建築物所有權人的責任，如此不僅可以減輕主管機關的監督責任，亦可避免政府財力及民眾財產極大的損失。換句話說，主管官署應速修法，平日嚴格管制變更或不當使用，即報即拆，並視嚴重程度懲處或量刑，教育全民體認震害之可怕，亦即導入預防性建築管理觀念，而非地震損害時方花很多人物財力來救災。

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