第1138期 社論-制定『公寓大廈重建法』 讓危老條例接軌

台灣位處多震地帶,為推動危險及老舊房屋重建,政府於106年5月10日公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」(以下簡稱「危老條例」),內政部原預計今年107年要達成核定500案、1萬戶的目標,但全台迄今僅40案,與原訂目標尚有差距。另據報載,台北市目前有13件危老案申請,已核准3件;台中目前也僅5件申請通過。台中市都發局長說,921地震後確實存在不少老危樓,但重建須地主百分百同意,難度頗高;目前台中雖是全國改建率居第二高的,將再加強宣導。

查,危老條例施行以來,各地方政府均積極籌設,辦理危老重建推動師專業人員的培訓講習,以台北市為例,截至目前為止,已有數百人完成培訓認證。由於危老條例設有10年落日條款,且其中10%的容積獎勵設有3年期限,因此民間如火如荼地,興辦相關專業課程。

追究成效不彰的原因,除因部分縣市目前尚未完備危老推動的自治法規之外,危老推動最困難之處,就在於條例設定必須要100%的所有權人均同意重建,才能推動。因為這項嚴峻的門檻,許多成功推動的危老案例,實際上均屬原有建物樓層低矮、戶數不多,甚至僅一、兩個所有權人,也因此危老條例遭致不少批評,被議論是圖利「大地主」的法令,甚至譏為僅是為求活絡房地產景氣的救急政策。

或稱未達100%同意重建者,雖可循「都市更新」程序辦理重建,但自「文林苑」都更案後,地方政府民選首長為免爭議,對於動用公權力,強制執行拆除,均裹足不前,使「都更」重建,面臨困境。

談到國內,自民國88年的921震災迄今,即將邁入第20個年頭,至今卻還沒有一部「公寓大廈重建法」。雖然有一部「公寓大廈管理條例」,作為民法的特別法,然而因為該條例,本是為了「管理」而制定;其中關於「重建」的規定,只有兩條文,寥寥數語,根本不足以因應公寓大廈「重建」,可能面臨到諸多複雜疑難的課題,因此實務上,真正依據「公寓大廈管理條例」重建的案例,實屈指可數。

惟觀之鄰國日本,老舊集合住宅重建,本就不僅限於「都更」一途,除了「都市再開發法」等都市計畫特別法之外,為使集合住宅重建推動順利,尚制定了「區分所有法」、「集合住宅重建促進法」等民法的特別法。換言之,日本之所以特別要再訂定「集合住宅重建促進法」,就是為補強原有法令之不足,並由法院強制執行,避免行政怠惰,促使重建計畫得以真正落實。

綜上所述,在現有危老條例的架構下,本報建議,以下三個立法方向,只要採取其一,即可望適度解決當前危老重建推動的困境:一、修改「危老條例」,放寬同意門檻,並增訂相關配套;二、退而求其次,制定「公寓大廈重建法」,規範可促進集合住宅重建的相關措施,並使其得與危老條例接軌;三、再等而下之,修改「公寓大廈管理條例」,至少就「命不同意重建者出讓」的規定,再增加幾項細緻化的準則,並將日本促進集合住宅重建法制的兩個關鍵:「重建會法人化」、「權利變換」制度,納入條例規定。惟,若能制定「公寓大廈重建法」,促使危老條例順利接軌,可能是最佳途徑。


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