第1138期 社論-制定『公寓大廈重建法』 讓危老條例接軌

台灣位處多震地帶，為推動危險及老舊房屋重建，政府於106年5月10日公布施行「都市危險及老舊建築物加速重建條例」（以下簡稱「危老條例」），內政部原預計今年107年要達成核定500案、1萬戶的目標，但全台迄今僅40案，與原訂目標尚有差距。另據報載，台北市目前有13件危老案申請，已核准3件；台中目前也僅5件申請通過。台中市都發局長說，921地震後確實存在不少老危樓，但重建須地主百分百同意，難度頗高；目前台中雖是全國改建率居第二高的，將再加強宣導。

查，危老條例施行以來，各地方政府均積極籌設，辦理危老重建推動師專業人員的培訓講習，以台北市為例，截至目前為止，已有數百人完成培訓認證。由於危老條例設有10年落日條款，且其中10%的容積獎勵設有3年期限，因此民間如火如荼地，興辦相關專業課程。

追究成效不彰的原因，除因部分縣市目前尚未完備危老推動的自治法規之外，危老推動最困難之處，就在於條例設定必須要100%的所有權人均同意重建，才能推動。因為這項嚴峻的門檻，許多成功推動的危老案例，實際上均屬原有建物樓層低矮、戶數不多，甚至僅一、兩個所有權人，也因此危老條例遭致不少批評，被議論是圖利「大地主」的法令，甚至譏為僅是為求活絡房地產景氣的救急政策。

或稱未達100%同意重建者，雖可循「都市更新」程序辦理重建，但自「文林苑」都更案後，地方政府民選首長為免爭議，對於動用公權力，強制執行拆除，均裹足不前，使「都更」重建，面臨困境。

談到國內，自民國88年的921震災迄今，即將邁入第20個年頭，至今卻還沒有一部「公寓大廈重建法」。雖然有一部「公寓大廈管理條例」，作為民法的特別法，然而因為該條例，本是為了「管理」而制定；其中關於「重建」的規定，只有兩條文，寥寥數語，根本不足以因應公寓大廈「重建」，可能面臨到諸多複雜疑難的課題，因此實務上，真正依據「公寓大廈管理條例」重建的案例，實屈指可數。

惟觀之鄰國日本，老舊集合住宅重建，本就不僅限於「都更」一途，除了「都市再開發法」等都市計畫特別法之外，為使集合住宅重建推動順利，尚制定了「區分所有法」、「集合住宅重建促進法」等民法的特別法。換言之，日本之所以特別要再訂定「集合住宅重建促進法」，就是為補強原有法令之不足，並由法院強制執行，避免行政怠惰，促使重建計畫得以真正落實。

綜上所述，在現有危老條例的架構下，本報建議，以下三個立法方向，只要採取其一，即可望適度解決當前危老重建推動的困境：一、修改「危老條例」，放寬同意門檻，並增訂相關配套；二、退而求其次，制定「公寓大廈重建法」，規範可促進集合住宅重建的相關措施，並使其得與危老條例接軌；三、再等而下之，修改「公寓大廈管理條例」，至少就「命不同意重建者出讓」的規定，再增加幾項細緻化的準則，並將日本促進集合住宅重建法制的兩個關鍵：「重建會法人化」、「權利變換」制度，納入條例規定。惟，若能制定「公寓大廈重建法」，促使危老條例順利接軌，可能是最佳途徑。

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