第1051期 社論-老屋重建的契機

為加速危險及老舊建物重建,提升國人居住安全與品質,行政院正研議「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」草案,惟該條例被都市計畫部份專家學者痛批,更有論者認為破壞整體法制,到底重建條例是天使還是魔鬼?尤其重建條例中最核心的人物,其實是評估的技師,因此有必要探究條例的內容與可能的影響。

「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」,其核心議題包含適用範圍及?勵內容。

首先是適用範圍?基本上都計區內危險與老舊建築物暨與其相連的,都可以適用。草案第四條說明了,所謂危險是指「指經建築主管機關依相關法令通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除…」;老舊是指「指合法建築物屋齡三十年以上經建築物性能評估改善不具效益,須拆除重建者。」,重建時得合併鄰接之建築物基地或土地辦理。

另獎勵又是什麼?其主要就是容積獎勵,且獎勵高達40%,也不受都市計畫法與建築法在容積與高度的限制,此點也是專業人士不敢苟同之處。

其實都市計畫的目的,不外改善居民生活環境,促進城鄉發展,但我們兒時一家五口住在20坪的房子,今一家三口住在50坪的房子,傳統的都計堅持容積的管制,是否應適度思考?此其一。另一個較大的問題是人權,君不見921以來,有多少房子其實就是「經建築主管機關依相關法令通知限期拆除、逕予強制拆除,或評估有危險之虞應限期補強或拆除」之建築物,但921過了17年,房子還在那,人也還住在那;人不是生而平等,但我們該讓人人平等,他們有權住在安全的房子,如今的容積獎勵是一個契機。

台灣的都更在專家學者的規劃下,一直都掉入困境;「都市危險及老舊建築物加速重建獎勵條例」,開放突破都更的街廓的限制,就算是最小的十來坪的透天建物也可以適用,其實算是個創新。

此外有二個議題得探討:「建築物評估之內容、基準、方法、評估機構與人員之資格及其他應遵行事項之辦法,由中央主管機關定之。」所以要拿到40%容積獎勵的竅門,還是在評估的結果。這評估方法的決策,操在內政部手上。性能不外耐震能力,但要用多複雜的方法評估還不確定,但這工作就落在技師、建築師手上,技師們應留意後續的立法,適時投入,以促進國家社會發展。

另外「主管機關得…辦理…必要資金貸款之保證」,其實融資的管道更應暢通,比如讓P2P信貸可以進行不動產抵押權設定,或更進一步讓小型的不動產開發證券化。重建的核心在財務,缺少資金的支持都是空談。總之,這條例讓都市地區的住宅區用地坪效多4成,對不動產的影響深不可測,其促進效力更見明顯,我們樂見其成,因此奉勸政府,能不畏都計專家學者的挑戰,戳力以赴。

 

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