淺談占有連鎖

設例

趙一技師於民國102年間買受座落00市00區00路00號00樓之房屋,已完成移轉登記,屋齡已有30年,該社區為地上5層、無地下室之建築物,共有10棟100戶住戶,以6米私設通路連接各棟建築物,該社區座落於A、B二筆地號,A地號土地係由該100戶住戶持分,B地號原係某乙所有,某乙死亡後,某甲於民國103年間繼承取得。趙一技師等頃接獲某甲起訴狀,陳稱某甲為該社區土地之所有權人,並提出地籍圖謄本及土地登記簿為憑,向趙一技師等100戶住戶請求依土地申報地價年息百分之十計算之不當得利。趙一技師心中不免疑惑的是,其既是房屋所有權人,為何沒有取得社區所有座落土地之共有所有權?趙一技師欲主張其前手屋主既經某乙同意使用B地號,某甲又係某乙之繼承人,則該社區住戶應該可以對某甲主張有權占有?

建築法上之規定

按「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。但合於第78條及第98條規定者,不在此限。(第2項)直轄市、縣(市)(局)主管建築機關為處理擅自建造或使用或拆除之建築物,得派員攜帶證明文件,進入公私有土地或建築物內勘查。」、「起造人申請建造執照或雜項執照時,應備具申請書、土地權利證明文件、工程圖樣及說明書。」建築法第25條及第30條分別定有明文。本件應是合建分戶案,建蔽率為60%,趙一技師所有之房屋於30年前興建時,A地號或B地號必然經當時之土地所有權人某乙出具土地使用同意書,提出於主管建築機關,問題在於某乙死亡後,由某甲繼承,則趙一技師等100住戶是否可以向繼承人甲主張仍有使用土地之權源?還是適用債之相對性,不得向某甲主張?

占有連鎖與無權占有

民法上之有名契約,依債編各論規定之買賣、贈與、租賃、借貸契約皆涉及標的物之交付占有,只是買賣、贈與契約之債務人另外負有移轉標的物所有權之義務。

一、學說見解

⒈買賣關係上的占有連鎖

學者王澤鑑認為,買受人在取得所有權前,將其占有之標的物出賣或出租於第三人,並移轉其占有,並不違反買賣契約之內容,次買受人或承租人係基於一定法律關係自買受人取得占有,而買受人對出賣人又有占有之權利,應認為次買受人或承租人對出賣人有合法之占有權源,成立占有連鎖,不構成無權占有。占有連鎖之要件為㊀中間人須對於所有人有合法占有權源㊁占有人須自中間人基於一定法律關係取得占有㊂中間人得將直接占有移轉於他人。最常見之例子為買賣、租貸或使用借貸。

⒉租貸關係上的占有連鎖

依民法第443條之合法轉租的情形下,次承租人占有租賃物,對於出租人具有正當權源。但在違法轉租之情形,依最高法院44年7月26日民刑庭總會會議決議〔六〕謂:承租人未得出租人承諾,擅將其所租出租人所有之基地,轉租於第三人,現該基地係由第三人占有使用,出租人在未終止租賃契約以前,不得逕向第三人請求返還。

二、實務見解不一,有採肯定見解,亦有採否定見解

最高法院95年第16次民庭決議:「視具體個案情形決定之。按使用借貸契約係債之關係,僅於當事人間有其效力。丙買受系爭房屋,並不當然繼受其前手與系爭土地所有人間之使用借貸關係,原則上不得執該關係主張其有使用系爭土地之權利。惟於具體個案,尚應斟酌當事人間之意思、交易情形及房屋使用土地之狀態等一切情狀,如認為土地所有人行使所有權,違反誠信原則或公共利益或以損害他人為主要目的,仍應駁回其請求。」

最高法院98年度台上字第2483號判決採否定見解:「......末按不動產之買受人在取得所有權前,將其占有之不動產出賣於第三人,並移轉其占有,雖不違反買賣契約之內容,次買受人係基於一定之法律關係自買受人取得占有,次買受人之占有為連鎖占有,買受人對於次買受人不得主張無權占有。惟不動產所有權為物權,而物權為對於物之直接排他支配權,不動產所有人於所有權存在期間,不斷發生所有物之物上請求權,次買受人向買受人買受不動產,屬債之關係,次買受人僅得本於買賣對買受人主張權利,不動產之所有人則不受該買賣關係之拘束,買受人於交付出賣之不動產予次買受人之後,固不得對次買受人主張無權占有,惟不動產之所有人則得本於所有物之物上請求權請求次買受人返還該不動產。......」

最高法院101年度台上字第224號判決採肯定見解:「......查民法第767條第1項前段所規定之所有物返還請求權,須以占有所有物之人係無占有之合法權源者,始足當之;倘占有之人有占有之正當權源,即不得對之行使所有物返還請求權。又基於債之關係而占有他方所有物之一方當事人,本得向他方當事人(所有人)主張有占有之合法權源;如該有權占有之人將其直接占有移轉予第三人時,除該移轉占有性質上應經所有人同意(如民法第467條第2項規定)者外,第三人亦得本於其所受讓之占有,對所有人主張其有占有之權利,此乃基於「占有連鎖(Besitzkette )」之原理所產生之效果,與債之相對性(該第三人不得逕以其前手對所有人債之關係,作為自己占有之正當權源)係屬二事。本件系爭建物一部分由X興建,一部由Y興建,X死亡後經全體繼承人同意由Y繼承系爭建物,Y根據系爭使用契約就系爭建物有權使用系爭土地,該使用契約第五條復約定雙方之買受人、繼承人、受讓人具同等效力,Y再於91年將系爭建物出售予Z,嗣Z再出租予○○公司作為汽車保養服務廠使用,乃原審所合法確定之事實。則Y將系爭建物出售交付予Z時,亦同時將其對於系爭土地之占有移轉予Z,Z再將系爭建物出租交付予○○公司時,亦同時將其對於系爭土地之占有移轉予○○公司,依上說明,被上訴人自均取得占有系爭土地之正當權源。......』

己見

設例之問題,雖某甲係B地所有權人,須負擔稅賦,但既然某乙已經出具土地使用同意書,繼承人某甲似應繼受之。準此,趙一技師占有B地係有權占有,而非不當得利,故筆者贊同肯定占有連鎖之適用,目前也越來越多如同私設通路(尤其在山坡地社區之私設通路)大多未登記於買受人,而地主因欠稅受行政強制執行之案件,雖然尚不致於發生類如設例之問題,也不致於發生通行權之爭議,但可預見在將來改建時發生分配上之難題,蓋因私設通路地主也有持分更多的土地,權值更大,造成現住戶分配更少,無怪乎市埸上已有人大量收購私設通路土地。司法實務48年台上字第1457號判例意旨為:「土地與房屋為各別之不動產,各得單獨為交易之標的,且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在,亦即使用房屋必須使用該房屋之地基,故土地及房屋同屬一人,而將土地及房屋分開同時或先後出賣,其間雖無地上權設定,然除有特別情事,可解釋為當事人之真意,限於賣屋而無基地之使用外,均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」,現今民法之修正亦配合此房地合一之精神修正之,例如民法第799條即為適例,以避免法律關係複雜化,設例之問題似可解決之。然而在土地與建築物之源頭法規,尚未修正,仍如鐵路警察各管各轄屬的段。例如建築法規以牆心計算面積,而地政登記以物權之角度計算面積,即算至外皮面積,造成銷售坪數多出建築面積約莫3%之不合理現象,筆者認為有司機關有修正檢討之必要。以上淺見,尚祈諸位先進不吝賜教、指正。

參考文獻

王澤鑑(2005)。民法物權一。通則及所有權,頁173以下。

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