有關不動產鑑定 土木技師&不動產估價師之角色關係

前言

  不動產估價師法,係於民國89年9月立法院三讀通過,同年10月總統公布實施;次年10月,內政部頒佈不動產估價技術規則,考試院並於90年舉行第1屆不動產估價師高考。

  依據不動產估價師法,第14條規定略以:「不動產估價師受委託人之委託,辦理土地、建築改良物、農作改良物及其權利之估價業務。未取得不動產估價師資格者,不得辦理前項估價業務...」,按不動產估價品質之良窳,影響交易安全及社會秩序至鉅,爰有上開不動產估價師法立法、規範不動產估價師資格之需。

案例一

  A君擔任○○市B國小組長期間,承辦體育館新建工程,興建期間因工程需要,依照契約內容,操場跑道必須暫時毀損3個月並於事後恢復功能;之後體育館完成,A君亦卸該職;新任事務組長於年度申報學校財產時,財政局竟然發文教育局,要求懲處本案相關人員,理由是依據○○市市有財產自治條例第27條規定:「各機關管理之不動產,非報經市政府核准,不得增建、改建、改裝或拆除,其因災害必需緊急處理者,得於事後補報查核。其經報准新建、增建或改建者,均應列報財政局查核。」

  A君並未在操場跑道暫時毀損(拆除)時,報經市政府核准,因此財政局要求懲處本案相關人員;當A君求教於筆者時,本人翻查○○市市有財產自治條例相關條文,其中第3條規定略以:「市有財產之範圍如下:一、不動產:指土地及其定著物。二、動產:指機械設備…」另外,第10條規定:「不動產應由管理機關以『○○市』名義,向管轄地政機關辦理所有權及管理機關登記。」

  據上,依據第10條條文,B國小操場跑道並未在地政機關辦理所有權登記,因此操場跑道並非不動產;再回到第27條,操場跑道既然非不動產,當然不受第27條約束。

案例二

  C技師,承辦○○○土木技師公會分派台灣○○地方法院漏水鑑定案,法院要求鑑定(一)責任歸屬(二)不動產價值減損金額多少?

  責任歸屬鑑定,係土木技師專業領域範圍;漏水修復金額多少?亦是土木技師專業領域範圍;然而法院要求的是不動產價值減損金額多少?此亦是原告律師所要求的賠償金額多少?

  C技師為求周延及公正立場,特別商請筆者加入鑑定團隊,法官當庭搬出不動產估價技術規則,和本團隊討論不動產價值減損金額的依據及相關規則規定,原告律師更是引用判例,要求估價師說明系爭不動產價值減損金額之評估和鑑定理由。

案例三

  D技師,承辦○○○土木技師公會分派法院訴訟被告委託有關房屋傾斜賠償鑑定案,委託人要求鑑定(一)房屋安全性?(二)若安全仍可居住,不動產價值減損金額多少?

  系爭不動產價值,原告之前已委託E估價師事務所提出一份鑑定報告,據此要求巨量減損金額;然而,被告律師無法認同原告提出之鑑定報告作為賠償依據;針對本案,D技師邀請筆者加入鑑定團隊;筆者檢視E估價師鑑定報告,發現E估價師引用相關案例價值條件並不相同,每個案例傾斜度亦不同,各種評價項目差異調整率有待商榷;此外,每個案例,應先經土木技師專業鑑定、提供建物安全狀況資料,不動產估價師再根據這些資料,建立影響不動產價格各種因素評價分析表,方可進行勘估標的不動產價值鑑定、或不動產價值減損金額;綜上,結合土木技師及不動產估價師雙方專業鑑定,這份鑑定報告,當然經得起法官、雙方當事人、及律師的考驗與認定。

案例四

  F技師,承辦○○○土木技師公會分派台灣○○地方法院有關海砂屋賠償鑑定案,法院要求鑑定(一)房屋可修復否?(二)不動產價值減損金額多少?

  F技師同為求周延及公正立場,特別商請本人加入鑑定團隊;然而,當本團隊鑑定報告提至法院後,由於建議不動產價值減損金額不符原告律師期待,原告遂向法院提出民事聲請調查證據(二)狀;原告律師指出本團隊鑑定報告與法院實務見解不合,法院據此要求技師公會回覆查照。

  筆者遂以不動產估價師角色回覆以下內容:

1. 不動產採購爭議事件之處理方式,大致可分為(1)和解、(2)調解、(3)仲裁或(4)訴訟四種。

2. 原告律師在民事聲請調查證據(二)狀中,提到本鑑定報告建議不動產價值減損金額與實務見解不合云云,原告律師應僅援用法院判例作為依據;然而,自民國八十年代以來,全台氯離子含量過高建物(俗稱海砂屋)有成千上萬戶,採取訴訟處理方式之案例,不到百分之五;而且每個判例,建物狀況不盡相同,不能一昧援引;更多相關建物爭議事件,其處理方式係採用領域專家(土木技師、不動產估價師…)之實務見解,雙方獲得解決;故原告律師援引法院實務見解,只能視為個案判例,似應亦考慮更多領域專家百分之九十五相關爭議建物之處理方式,合先敘明。

3.查系爭房屋75年x月建造,兩造則於101年x月買賣系爭房屋(1400萬,38.99坪)。

4.依據○○○土木技師公會105年x月x日鑑定報告,系爭房屋可採補強修復方法(修復經費117萬6319 元),恢復房屋原有結構功能及安全。

5.依據中華民國不動產估價師公會全國聯合會第四號公報,系爭房屋單位面積造價每坪約6萬元。

6.依據上述資料,茲提出以下見解:

   (1)依據○○○土木技師公會105年x月x日鑑定報告,修復經費117萬6319 元(工程性補償),外加非工程性補償35萬2896元- 47萬528 元。修復經費係依據不動產估價技術規則成本法,非工程性補償三成至四成,係依據不動產估價技術規則比較法,採用市場訪問調查方法。

   (2)不動產價值包括土地價值及建物價值,土地價值應不受氯離子影響,建物重建價值計算如下:6萬元/坪 x  38.99坪 = 233.94 萬元(不考慮管理稅捐、資本利息及利潤);然而鋼筋混凝土造建物經濟耐用年數50年,系爭房屋買賣時已使用26年,考慮折舊影響,建物價值只剩233.94 萬元x (50-26)/50 =112.29 萬元。

   (3)基於居住正義,系爭不動產價值鑑定應基於自用住宅使用;計算方式不應考慮市場炒作籌碼,以房屋總價一成至二成計算籌碼損失,作為不動產價值減損金額,不盡合理。

7.綜上,基於領域專家見解,有關不動產價值減損金額,仍建議採用○○○土木技師公會105年x月x日鑑定報告作為參考。

結語

  土木技師專業執業權之維護與爭取,過去十多年來,在歷任理事長率領下,已有相當的成果,並獲得各級政府公部門一定的重視。然而,基於同理心,針對不動產價值鑑定或價值減損鑑定,可考量尋求不動產估價師之參與。

【本文稿經由台灣省土木技師公會技師報同意轉載;未經允許請勿任意轉載】



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