張渝江/土木技師

李知苡/Beta實驗室台灣區營運經理

台灣從開台以來,在土地的使用上經幾次較大變化,在清朝與清朝以前土地在農業用途、與地主的出租佃農的承租,到日治時期開始土地普查與地籍登記,至戰後國民政府遷台,都市計畫的續行與大量興建住宅後不動產開發至今,已進入都市更新與危老重建的新階段。這新的階段,出現很多都市更新或整合土地的建築開發,也出現不少拆遷戶拒絕拆遷而發生的事件,而這些事件中,又有不少是與土地租約為不定期租約而致的事件。

筆者這幾年因緣際會經手幾件工程鑑定案,與土地整合整體開發有關,其中因部份土地承租戶拒絕拆遷而引入工程鑑定,部份案件已圓滿解決,達到整體開發的目的,部份仍進行中。而在台灣的司法見解與判決實例中,與工程鑑定有關的拆遷案例亦不少,本文旨在提出,台灣現下對不定期租約的見解與工程鑑定上,透過定年可達到的效用,作一說明分享。

土地在開發利用,比如興建房屋的過程中,時有房屋所有權人與土地所有權人不同,而以租地進行房屋興建的狀況。早期,時有佃農租用土地耕作亦於地上興建房屋之狀況,因而台灣在土地出租與土地出租供興建房屋,主要的議題有二:

1.買賣不破租賃

民法第四百二十五條第一項(條文節錄:承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在)。

2.不定期租約期限至房屋「不堪使用」為止

土地法第一百零三條與92年台上字1052號(裁定主文節錄:被上訴人默許上訴人繼續使用系爭土地,有租賃關係,其租賃期限係至房屋不堪使用時為止。系爭房屋經鑑定結果,已達不堪使用之程度,租賃關係即歸於消滅)。

是以在拆遷爭議之攻防中,是否為「不堪使用」,與因「不堪使用」而進行修繕增改建,即為攻防之焦點;而上摘裁定與原二審判決(中華民國九十年八月七日,台灣高等法院台中分院第二審判決(八十六年度上字第四四九號))之核心,亦在工程鑑定時,房屋之現況呈現「不堪使用」而租約消滅的結果;進而當事人探究,是否房屋因不堪使用經修繕增改建之時點,是為租約消滅的時點,此為當事人之訴訟策略與方法。

但要確認「是否房屋1.因不堪使用經修繕增改建之(2.時點與3.範圍)」,在工程鑑定上即為核心之議題。在人類學、考古學與歷史建築等文化資產之應用上,碳十四定年之運用,已習以為常,筆者於數年前處理安和遺址之工址時,與考古學家確認挖出之牙齒年齡高達數千年,所用之方法即為碳十四定年。「當(動物或植物)組織死亡後(筆者註:或含碳之建材),由於碳-14(同位素)會經歷衰變,其比例就會降低,於是死亡樣品的年齡,可以通過測量樣品的碳-14含量來確定」(維基百科);一般來說,碳十四定年誤差為+/-30BP(BP是指1950年,比如定出為500年前為1950-500+/-30)。1950年後美蘇冷戰期間,全球大量進行核試爆,造成碳十四同位素活度在大氣中飆高,使得測定結果,可以直接比對碳14活度曲線,精確度可以提升至10年以內(至於精確到甚麼程度,則需視樣品測出來的原始數據而定)。但精確度至10年以內,已充份足夠我等技師確認該結構元件是否因修繕替換,而該範圍之除去,是否使房屋「不堪使用」?而使租約得以確認應為消滅之時點。

國外碳14定年方式鑑定古建築,主要是以梁柱為主,其次是使用砂漿。最主要的原因,是因為這些建築年代久遠,可能都經過翻修,由於窗框等配件可能經過更換。但是一般而言,梁柱質地比較經久耐用,所以一般取用梁柱,做為定年的主要取樣點。至於砂漿定年的原理,可以從兩部分討論,一種是定年砂漿中提取的有機物質,就是灌漿過程中黏附的一些有機物(木頭、木炭或植物碎屑),另一種則是定年砂漿本身,砂漿在冷卻(水化)過程中與其後(中性化)會吸取空氣中的二氧化碳,成為可用於定年的材料。

碳14定年的應用方面,木頭樣品可能會有舊木效應,因為木頭,尤其是檜木,通常樹齡都高達數百年甚至千年以上,只有靠近樹皮的部分,接近被砍伐的年齡。而木頭從砍伐至上樑,還不確定經過多久的時間,可能數年至十數年。對於古建築而言,還稍微可以忽略從砍伐至上樑的時間。但對於近代建築而言,這個時間差,就可能造成結果誤判,需特別留意。

土木技師的工程鑑定,常在法院判決中成功解決爭議,促進經濟發展,達到物之使用更為完善之目的。不動產開發中的拒絕拆遷戶(俗稱釘子戶),為自己之權益主張,受法律保障之權利,亦可理解,但爭執中偶因牽涉之利益龐大,其過程亦出現不少有不文明與暴力之案例,若碳十四定年,可以更客觀、理性與科學,呈現出該建物於何時修繕了那些結構元件,去除該結構元件是否即為倒塌(不堪使用),租約可合理推定消滅之時點,即便為精確度至10年以內,仍可大幅減少當事人的爭執與煎熬。

筆者在工程鑑定案多年後,聽聞土地已開工,沒多久就會蓋出精美華廈,就覺得欣慰,因為我們的鑑定讓當事人更理性,協商出一合理的拆遷補償,加速了建築時程,更為社會大眾提供可停車、耐震、有新的電梯與公設...,更優質的生活環境。

 


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