淺談世代之居住正義

房產,是一個人一輩子付出龐大資金所取得的資產,考量到房子的居住安全及需負荷的房貸,對於買房的人來說,是非常重要的人生課題,也是一項重大的支出決策。回顧民國78年,由公民團體發起的「無殼蝸牛運動」,在民國108年屆滿30週年之際,發起運動,吸引近5萬人上街,抗議房市炒作與不合理的高房價,並夜宿在台北市精華地段的忠孝東路上,無殼蝸牛是國內第一次以都市議題為主的社會運動。30年過去了,居住正義如今仍未完全實現,最重要的原因,來自於國內不動產交易價格,並未完全資訊透明化及合理化,也因此造成不動產投機炒作。

行政院於民國107年,通過內政部擬具的「實價登錄地政三法」修正草案,「實價登錄地政三法」,所指的是平均地權條例、地政士法及不動產經紀業管理條例中與實價登錄制度相關的規定,修正重點包括:買賣案件改由買賣雙方在辦理所有權移轉登記時併同申報、預售屋申報時機提前並將自售預售屋資訊全面納入、成交案件門牌或地號完整揭露、增訂主管機關查核權及調整罰則區分輕重等,希望藉由制度的精進,能讓國內實價登錄制度,更能符合社會各界的期待。但可惜的是民國108年的修法結果,僅針對修正申報的義務,改由權利人及義務人(即買賣雙方)負擔,於申請買賣移轉登記時檢附申報書共同申報登錄,簡稱「免除地政士責任」。「實價登錄」,一直是民眾呼應居住正義很重要的政策,藉由房屋市場價格的揭露,才能保障價格的公開透明,避免不動產價格遭到惡意炒作。

據今年1月監察院公告,108年度健全不動產交易『實價登錄』制度之檢討,報告內容指出,近年來我國都會區房價高漲,已衍生一般受薪者難以購屋之重大民瘼,爰有「開徵空屋稅」之提案。但「空屋」之認定困難,且有稽徵機關舉證耗時、耗力,且對地方財政收入增加有限,並可能徒增徵納雙方爭議及爭訟,不符稽徵成本等問題。因此財政機關認為前述提案尚不宜採行,雖非無據。

惟,財政部除要求地方政府,落實現有房屋稅條例之囤房稅機制,由地方政府視需要按持有房屋戶數規定,核以差別稅率外,亦應考量督促地方政府,對於住家用房屋之建商餘屋及低度使用房屋,核以有別於自住住家用房屋稅稅率,以提高持有成本,促使持有者釋出前揭標的,增加房屋市場供給,促進國家資源有效利用,並期引導房價降低,降低民眾購屋負擔。

此外,前述監察院研究報告於結論中提及,有關立法院立法委員提出在居住正義議題修正法案的版本、與行政院實價登錄地政三法版本之修正,內容落差甚大,顯不符民眾之期待,更難達到「即時」、「透明」、「正確」之目的;並同時呼籲行政院,對於修法工作,允應積極持續推動,俾使實價登錄制度更趨完善,有助於進一步了解市場行情,不動產交易資訊能更加透明化。

綜上,筆者認為實價登錄修法版本的政策,應實質立法並推動,配合不動產實價登錄資訊透明化、明確化、即時化,逐步落實不動產交易實價課稅,將有助於房市更為健全。「居住正義」所表達的訴求,強調的是房屋「使用的價值」,而非其「交易的價格」。其主要目的,並不在於打房或使房價崩盤,而是為了建立健全的不動產交易市場,並使價格漸進回到合理範圍;而非透過炒作套利而產生的「投資需求」。期盼主責機關,能賡續立法並配合優化相關政策的改革,讓國人擁有安居樂業的生活,落實真正響應民意的居住正義。

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