據近日報載,行政院政務委員張景森透露,危老限時容積獎勵於今年5月9日屆期後,將二度修法延長五年,內政部草案預定於春節前出爐,方向是採雙軌策略,並降低規模門檻,增加危老重建誘因。張景森並指出,新版都更條例,地方政府的配套甫正式上路,危老重建又將提出「危老條例」二度修法,預計今年都更危老重建將出現「大爆發」。

依據內政部初步規劃,危老時程獎勵到期後,將採雙軌並進,推動第二階段危老重建。其中10%限時容積獎勵部分,透過修法再延長五年,但採逐年遞減,延長至2025年5月9日止,第一年減半為5%,之後逐年遞減1個百分點,最後歸零。另,再增加「規模獎勵」,具體作法是:400平方公尺以上獎勵2%,每增加100平方公尺多增加0.5個百分點,最高10%;惟時程、規模雙獎勵,合計不超過10%。而內政部初步規劃的內容,還要經行政院審議,據知情人士說,第一年限時容獎部分未必只訂5%,不排除可再提升。

針對政府官員對於都更危老案「大爆發」的預估,本報認為似非過於樂觀,主因是去年是新版都更條例上路的第一年,有許多子法尚待訂定,前半年於相關子法尚在整備的過渡時期,實際難有新案件報核的可能,因此今年相較於去年報核的都更案件量,勢必會增長數倍之多。

其次,危老條例10%的時程獎勵,將於今年5月屆期,雖然這項獎勵一次降10%,逼出了許多同意改建的地主,但畢竟時限從危老條例公布施行起算,僅僅三年的時間,頭一年又處於相關法令建置的混沌階段,因此目前應有很多已整合至十之八九,但還趕不及在今年5月申請的案件。倘若時程獎勵,依政府預定計畫延長實施,將會有一些「萬事俱備,只欠東風」的案件,得以延續下去,待最後一戶整合完成,就可成案掛件。剩下八字還沒一撇的,或許尚需假以時日整合,亦有可能依現有超過法定門檻之同意比例,先走都更程序,待百分之百同意後,續行都更或轉成危老。因此,所謂都更危老「爆量」之說,並非空穴來風。

尤其,去年的商辦市場可謂火紅到不行,不少觀察家看好今年的房地產市場,認為商辦市場的熱潮,能夠帶動住宅市場的景氣。設若鼠年房地產住宅市場的景氣真的好轉,危老都更案量,就真有可能到達「大爆發」的程度。不過房地產的起飛也可能是劍之兩刃,高房價亦會使「居住正義」的議題浮出檯面,因此除了「都更危老再突破」之外,蔡總統提出「下一個四年」居住正義住宅政策內容,更要力推「社會住宅繼續蓋」、「包租代管大力推」、「租金補貼加倍照顧」以及「學生住宿全面升級」。

話說從頭,最受各界關注的危老10%時程獎勵到期後,究竟會如何解?據知情官員透露,內政部預訂於農曆春節前,提出「都市危險及老舊建築物加速重建條例」修法草案,在2月1日新國會產生後的立法院新會期送出,目標是今年上半年完成三讀。

本報認為,由於危老條例公布施行後,相關配套的整備,牽延了一段時日,確實令原本「三年」的時限大打折扣,誠有讓民間不及準備、失信於民之感,所以適度的檢討及延長,確有其正當理由。但是「限時」獎勵,本來就是某種程度的「飢餓行銷」,萬一延長及改進的內容過了頭,以後民眾將不會再相信政府所訂的獎勵時限,總會認為能夠繼續延長,那麼獎勵的制度就會失效,反而有損人民對法制的信賴。

因此,政府及立法者,未來在研議危老10%時程獎勵的延長方式時,應該要顧及獎勵的原意及效果,若非有一定的道理,片面延長,絕非善策,故仍要設下部分折扣及限制。畢竟當一個店家,天天喊說要「結束營業倒店拍賣」,但卻從來沒有結束經營時,久而久之,自然就不會再有人相信這種宣示。

 

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