第1237期 社論-從危老重建，談小基地的大利多

據市調機構住展雜誌，最新統計資料顯示：截至今年(2020年)7月底，台北市預售、新成屋推案量總金額約為1,898億元，其中都更、危老改建案已逾1,242億元，占比高達65%，創下歷史新高紀錄；若拉長時間來看，2018年該占比僅為33%，2019年拉高至43%，顯示台北市都更、危老新推案的比重，節節升高。昔日建商以購買素地，作為推案原料的模式，在都市土地資源日漸匱乏情況下，已轉而迎向都更、危老的新潮流。

危老條例10%時程獎勵，在今年5月已屆期，取而代之的是時程、規模獎勵之雙軌制。「時程獎勵」，係以逐年遞減方式，自5月後由10%降為8%，接著逐年降為6%、4%、2%、1%，至2025年5月落日；「規模獎勵」，則是針對危老基地，合併鄰地達200平方公尺以上者，可得基準容積2%獎勵，每增加100平方公尺再加碼0.5%，但時程加規模獎勵不得超過10%。藉由雙管齊下的獎勵政策，引導民眾與業者，在有效期限下，朝著更大面積重建的目標願景，來提出危老建物重建計畫。

同時，考量許多危老建物先天基地條件不好，四周早已被大樓包圍，沒有往外擴大整合的可能性。為增加小規模基地，參與危老重建的誘因，內政部營建署，近期預告修正「都市危險及老舊建築物建築容積獎勵辦法」，讓面積在200平方公尺（約60坪）以下，沒有辦法與相鄰地合建的危老建物，也可額外取得2％的容積獎勵，預計最快9月上路。

換言之，此辦法修正後，若在危老條例施行第4年內(即2021年5月前)，只要這類小基地遞案申請，除了可得到8%時程獎勵外，還可得到2%小規模基地容積獎勵，總計仍為10%，預計將再創一波危老申請熱潮。不過，值得留意的是此修正辦法不設「回溯條款」，因此小基地2%容獎，必須自辦法發布日起才能生效；因此這段期間遞案申請的小規模基地，尚無法適用，只能建議等到未來正式發布實施後再送案，將較為有利。

綜上所述，在時程獎勵、規模獎勵，及新增的小規模基地獎勵，均就緒上路後，幾乎各種形式的危老建物重建，都能獲得容積獎勵。相信在可見的未來內，危老重建勢必形成一股風潮。在開發變數較少、容積獎勵項目明確、及開發時程較短的優勢下，將可吸引老屋所有權人和建商業者投入，甚至帶動台北市的老屋買賣、與加快老舊透天改建的整合腳步，預計未來這個趨勢，會持續發酵，舊市容也將有煥然一新風貌的願景。

本報認為，值此疫情嚴峻未消，百廢待舉之際，各縣市政府應持續投入推動都更與危老重建工作，促進營建內需，振興國家經濟，全面提升民眾老屋重建意願。台灣，天生地處自然災害高風險區域，地震、颱風等災害環伺；高齡房屋，又常面臨耐震標準不足、維生管線老舊、消防設施缺乏等問題，一旦地震、火災來襲，嚴重後果實不堪想像。本報呼籲，政府應配合媒體與專家學者，協助政策宣導，從防災角度鼓勵民眾把握時效。如對自家建築安全有疑慮者，應先辦理耐震初步評估；若評估未達標準有耐震安全之虞，則應儘速重建，以改善老舊危險社區居住環境，提升建築物耐震需求，保障自身居住安全，如此方能建構安居樂業、國泰民安之幸福社會。

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