第1300期 社論-城中城的省思

高雄城中城大樓火災事件，釀嚴重死傷，該大樓僅7至11樓為住宅，2至6樓及12樓則為商場、電影院及餐廳用途因產權複雜且多已閒置荒廢多年，以致難以依法成立管理委員會。

事後，為亡羊補牢因此研議修正公寓大廈管理條例，擬強制要求該法上路前，未成立管委會的老舊危險公寓大樓，應成立管委會，若未依規定成立，將制定罰則，對住戶開罰。惟此構想就老舊危險公寓大樓而言，雖即令其成立管委會，恐也無力改善現狀。

基於國家對人民的保護義務，政府相關公權力的檢查制度，不能光說不練，應要加以檢討改進；然而，現代國家政府的財力及人力有限，基於「社會自我管制」原則，所有權人或使用人，本應最注意自身的安全。政府的職責，實際上是要建立促進民眾「自主管理維護」的制度。就以山坡地住宅社區為例，最是需要成立管委會，才有權責單位來管理維護社區水保設施。雖然政府多年前就開始輔導，但仍然緩不濟急，成效有限，因此立法強制成立，確有需要。

不過，大樓管委會能否確實落實公共安檢及修繕，關鍵還是在「錢」。實際上，不僅是老舊大樓管委會缺錢，即使是新完成的建案，有建商依法提撥的公共基金、及住戶每月繳的管理費，但這筆錢，能否支應建物老化時的大規模修繕，也相當令人懷疑。據了解，台灣一般大樓管委會，向住戶收取的管理費，主要作為管理維護用途，有剩餘才會支應修繕所需。但當遇到較大筆金額的支出時，若住戶不願額外分擔費用，修繕只能停擺，而社區之設施只好任其逐漸走向破敗。

反觀，近鄰日本的做法：大樓住戶每月除繳交管理費外，還要依室內坪數大小，繳交一筆公共修繕基金。隨著屋齡增加，公共修繕基金金額也伴隨之增加。因此在日本擁有房產，需要支付持有修繕成本，如此做法，不僅有利於安全管理，還可抑制囤房、炒房的風氣。他山之石可以攻錯，日本的做法值得我們探討學習。

至於，為什麼在台灣常見到「複合式住商混合大樓」？甚至存在於都市計畫的商業區中，這或許起因於早期經濟發展與居住的綜合考量。但因住商混合型式大樓，其中、低樓層通常規劃為大面積的商用單元，與同棟住宅樓層有明顯不同的利用取向。當商業樓層疏於管理、廢棄不用時，對於公共安全設施的維護負擔即轉嫁到住宅樓層，衍生住宅層無法負擔而造成大樓外牆磁磚剝落、消防設備失效等危害公安的困境，日積月累的結果，則是更因「破窗效應」，讓昔日喧鬧的住商混合大樓變成弱勢、社會底層的聚集地。因此當公寓法擬修訂之際，類似城中城的複合式大樓，亦是主管機關應列入檢討的課題。

過往，政府與社會都花費太多的資源和精力關注危老及都更的「重建」上，總是認為老舊房子「砍掉重練」，就沒問題；殊不知：建物會「老」會「危」，若是管理維護不善，即使重建而無管理維護，建物也會有新屋、老屋、舊屋、危屋的惡性循環，很快地又出現修繕不良或面臨重建的問題。

「公寓大廈管理條例」從民國84年6月28日公布施行，並自民國92年修正之後，就已沒有再作較大幅度的檢討精進，本報深盼主管機關能藉由這次惡火事件的慘痛教訓，正視建物的「使用管理」！類似城中城的複合式大樓的課題，從法規面檢討外，未來亦可師法日本，針對「修繕基金」加以規範，除了新建大樓適用之外，對於已經興建完成的大樓，也應該要設法「回溯填補」，逐步使其取得修繕費用，改善社區財務狀況，以利所需的修繕使用。如此才能徹底解決早年未成立管委會的課題，也才有改善的契機。

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