第1325期 社論-「建案公設比」面面觀

在現今的建案中,公設比可說是約越來越高,且一般會拿來與房價一同討論。我們常聽到的「公設」、「公共設施」、「公設比」,是一般慣用之名稱,對應相關法令中則稱為「共用部分」或「共同使用部分」。「公設比」,一般是指:在房屋所有權狀中,持有非房屋實際使用坪數占總坪數的百分比。且公設比又可分為「大公設」及「小公設」兩大類,「大公設」是指由社區、大樓內的所有住戶共同使用、共同持有及坪數共同分攤;「小公設」則是由某些特定住戶使用、持有及坪數分攤,如各樓層的通道、樓梯間。前述的公設中,其中部分公設,則屬於「必要」公設,意即建築配置上或法規上必要性的公共設施,如配電室、消防設施、法定防空避難室等;另一部分為「非必要」的公設,如室內游泳池、健身房、KTV、閱覽室等休閒娛樂設施

而,究竟公設比應該設定在多少才合理呢?這也是最多人的疑問。目前對於社區大樓公設比並無明確規範,但為什麼一般低樓層舊公寓的公設比,大多比高樓層的社區大樓來的低呢? 主要是受法規面及需求面等之影響。

以2005年建築法規為例,其規定八樓以上新建案,須有兩座直通的安全梯;十一樓以上需有排煙室。因此,2005年以後建造的大樓,公設比相對較高。此外,國人對於休閒娛樂及生活品質的需求逐年增加,建商順應需求在規劃上,就將健身房、KTV、閱覽室或游泳池等公共設施,配置在建案中,這亦會增加不少公設占比。

一般而言,大多買方會認為公設比越低越好,但實際上應視公設內容及需求必要性而定,例如有的建案可能採縮減大廳、電梯的空間,讓整體公設比看起來較低,但在使用上卻不見得便利,所以,低公設比不代表實際使用面積更大,這部分值得深入探討,而非僅看公設比的數字。

日前,有立委針對建物登記面積提出相關質詢,內政部表示:「有關主建物、附屬建物、公共設施的項目內容及面積,在登記簿中均有詳細登載」。內政部並已配合修正:預售屋及成屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項,明確規範建商,於交易時應詳細揭露主建物、附屬建物、公共設施及停車位面積,讓民眾能完整知悉。至於民眾關心建物之公共設施比例偏高情形,內政部目前也正討論檢討相關規定,期使公共設施設計配置之項目及面積能更為合理,並符合目前實際居住需求。」

此外,為解決新建案公設比過高的問題,內政部擬修正《建築技術規則》,並提出修法草案。據悉,目前預定的修法方向有二:第一,將檢討現行「免計容積」的公設項目;第二,將提升房屋交易過程中的公設資訊透明度。

本報建議,未來針對公設比,應朝向規範更完善的公設配置及合理且透明化的計算方式,而非僅僅是以降低建案公設比為目的。對買方而言,各自有不同的需求,為了滿足忙碌的現代人居家休閒需求及享受更高的生活品質,因此建商才規劃社區管理中心與垃圾處理冷藏室、KTV影音室、閱覽室、健身房、宴會廳、媽媽教室、兒童遊戲室、麻將室等休閒型公設,因此造成新建大樓配置豐富的公設,公設比幾乎都在35%左右,當然其中包含建築法規所規定之相關必要設施。

對買方而言,本報以為,除在購屋前,除設法詳細了解公設計算方式外,建議可依照本身需求,先盤點出哪些是經常用到、哪些又是可有可無的公設,(例如對每天都有運動健身習慣的人,健身房、游泳池是實用的公設,反之則是不必要公設),再去比對各建案之公設內容及占比後,就能找到各自最適宜的建案,那麼對於建案公設比的合理性,亦將有更客觀的認知。

 

【本文稿經由台灣省土木技師公會技師報同意轉載;未經允許請勿任意轉載】


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