「都更合建」與「傳統合建」大不同一次看懂都更與合建契約關鍵

現實生活中，很多人在買日常生活用品、電子產品時，花了很多工夫在閱讀使用說明書、研究產品功能，但是當面對動輒上百千萬價值、一輩子可能只有一次換屋機會的房產，卻是在相關知識都不太懂、合約內容連看都沒看的情況下，就簽了一紙攸關自己鉅額權益的合約，更別說連專家都沒去請教過。

常聽到有句俗話說：「法律只保護懂法律的人」，筆者審閱過數百份以上的都更合建或一般傳統合建契約，常常心驚如果未經專業律師審核修改，後果可能將不堪設想；有的則是已經簽好而發生問題的，也常聽當事人感嘆，後悔當初為何沒有多注意一下、未曾找律師審約。為此，筆者不揣孤陋，集結多年所學及實務經驗撰寫成《一次看穿都更×合建契約陷阱》一書，希望一般有簽約需求的民眾，能因參考本書而避免誤觸合約陷阱，並期待有一天，主管機關能正式訂定相關定型化契約規範，以確實保障合約雙方的權益。

實務上曾看到一些整合都更的建商，因為沒有深入瞭解都更的程序規定，仍然沿用傳統的合建契約，因此許多條文規範與未來實際要進行的程序、辦理方式或時機等，會出現格格不入的情況，如果在履行上發生爭議，不論在適用合約或解釋條文，都可能衍生疑義及困難。以下列表，將「傳統合建」、「以協議合建方式實施都市更新（都更條例第25條）」、「以權利變換方式實施都市更新」作一個對照，以方便比較及瞭解。

表1 合建方式及權利變換比較表

比較項目	傳統合建	以協議合建方式實施都市更新 (第25條)	以權利變換方式實施都市更新
同意比例	100%同意	100%同意	法定多數比率
容積獎勵	依都市計畫或建管相關法令所定	可享有都市更新容積獎勵	同左
稅捐減免	無	無	有
分配方式	1.依合約約定 2.多以面積為計算依據	同左	1.經三家估價 2.以價值為計算依據
選屋原則	依合約，多採行水平分配或垂直分配等方式	依合約	依事業計畫表明方式，未表明者，得自由選屋
找補	多約定以公開銷售價一定折數為找補依據	依合約	實際分配價值與應分配價值之差額
合約關係	有合約	有合約	無合約（不排除簽訂私約，另外成立私法關係，亦即俗稱的「假權變、真合建」）
同意書	土地使用權同意書（附隨義務）	都市更新事業計畫同意書（公法及私法上意思表示）＋土地使用權同意書	都市更新事業計畫同意書（公法及私法上意思表示）免檢附土地使用權同意書
法律關係解消	解約	解約＋撤銷同意	撤銷同意
行政程序	申請建照	事業計畫→申請建照	事業計畫→權利變換計畫→申請建照
資訊公開		公開展覽、公聽會、聽證會、審議會（分配結果不公開）	公開展覽、公聽會、聽證會、審議會
不參與分配房屋者之處理	雙方自行協議	同左	依三家估價結果為現金補償，並依法發放或提存
強制執行	依合約向法院提起民事訴訟，待確定判決取得執行名義後，始得強制執行	同左	逾期不拆除或遷移者，實施者得代為或請求主管機關代為拆遷
產權登記	依合約所定（如分屋、分售），委由建商或信託受託人處理	同左	由主管機關囑託登記機關登記
權益分配法律關係	私權爭執	私權爭執	公法關係
權益分配之救濟程序	向法院提民事訴訟	同左	行政救濟

再參考下表，即可知「都市更新合建」相較於「傳統合建」，對於地主而言，擁有許多的好處及優勢。

表2 都市更新合建的優勢

傳統合建	都市更新合建
無都更容積獎勵	都更容積獎勵使四層樓以上地主較有重建機會
可能需支付相當成本處理畸零土地問題，壓縮合建分配比例	畸零地價值得經由權利變換估價為合理計算，並強制參與更新
難以處理無任何道理抵制的「釘子戶」或藉機勒索的「土開流氓」	強拆條款得有機會處理無理抵制者
資訊不公開	資訊公開、透明，地主可獲得較多及確實的資訊
分配條件依地主協商能力而定	分配條件依地主協商能力而定，「擇優條款」可使政府權利變換審議結果成為雙方最低分配條件，等同政府協助把關合建條件
建商財務風險僅仰賴信託機制及民事訴訟救濟	除信託機制外，政府依據都更條例第56條負最終責任

這本書共分成三個部分，亦即「都更×合建20個基本觀念」、「都更×合建20個契約案例」與「都更×合建20條契約條文解碼」。實務上因合建契約所產生的糾紛多如牛毛，本書所舉的20個案例，實際上均為真實事件改編，且為常見的經典爭議案型，約略可區分成「分配方式」、「選屋原則」、「違約處罰」及「退場機制」四大面向，主要乃為搭配後述20條契約條文所寫，以期讓讀者可以藉由爭議案例迅速瞭解契約條文的意涵，及可能存在的「陷阱」。筆者更貼心地製作案例及條文對照表，方便交互參照。

最後，於本書即將付梓之際，立法院三讀通過「危老條例」，並於106年5月10日經總統公布施行（全名為「都市危險及老舊建築物加速重建條例」）。雖然其相關配套的子法尚未制定完成，不過本書仍緊急增補兩個章節介紹該法，區辨其與「都更」、「傳統合建」有何不同。

表3 依不同法律重建方式比較表

	不依都更條例規定重建	依都更條例重建	依危老條例重建
申請人	起造人 (自然人或法人)	實施者 (股份有限公司或都市更新會)	起造人 (自然人或法人)
適用範圍	符合都市計畫及建築管理法令規定即可	須符合地方所訂更新單元劃定基準規定，基地面積達1,000平方公尺以上（各地可能另有例外規定）	屋齡30年以上經結構安全評估結果未達標準且改善不具效益或未設電梯之老舊建築物，或依法判定危險建築物之基地，無面積限制
同意比例	取得「全體」土地所有權人土地使用同意書	土地及合法建築物所有權人「多數」同意（符合第22條所定同意比例）	「全體」土地及合法建築物所有權人同意
實施方式	私人間協議合建，政府不涉入權利分配	以協議合建方式實施時，政府不涉入權利分配；以權利變換方式實施時，政府審查決定各所有權人之分配	私人間協議合建，政府不涉入權利分配
容積獎勵上限	基準容積之1.2倍	基準容積之1.5倍或原容積加基準容積之0.3倍	基準容積之1.3倍或原容積之1.15倍三年內申請再給基準容積之10%
建蔽率放寬	無	迅行劃定都更地區除因飛航安全管制外，不受建築及都計法令限制	得依地方所定標準酌予放寬
高度限制房寬	無	迅行劃定都更地區得經審議通過，依原建蔽率建築	得依地方所定標準酌予放寬
稅捐減免	無	有	有
補助	無	更新會重建之規劃設計費、整維之規劃設計費及工程費用，得以都更基金補助	得依地方法規申請補助結構安全評估費用、重建計畫，及提供融資貸款信用保證
強制拆屋	無公權力強制拆屋	以權利變換方式實施時，得以公權力強制拆屋	危老條例無強制拆屋規定