都市更新權利變換之房地選配

要辦理都市更新,依法必須取得一定比例地主與合法屋主的同意書,但地主或屋主在簽同意書之前,通常會要求先確認自己的分配條件後,才肯簽下同意書,因此,建築開發業者在整合都市更新時,通常會與地主訂定私契,在屬於「公法」的權利變換法律關係之外,另外與地主間成立「私法」的契約關係,也就是公部門常講的「私權關係」。依照法院的見解,雖然「檯面上」有一套「權利變換計畫」的分配結果,但「檯面下」建商與地主所簽的「都更合建契約」也是有效,如果地主依據兩者分配的結果不一致,原則上先依都更條例規定辦理權利變換結果登記,再依照雙方已經成立的私法關係,調整私權關係。

不過,一個都更案在進入程序時,要整合到百分之百,並非易事,故還是會有一些地主或屋主沒有與建商簽訂私約,而依循法令規定的權利變換遊戲規則來作分配。權利變換的分配,法律規定的精神是要公平、公開、公正,在過往是不能限制地主選配單元的。然而實施以後,許多樓上層的地主想選擇一樓的店面,而原本一樓的「金店面」屋主,如果更新後不能選回店面,一定會要拼命!所以民國97年修正「都市更新權利變換實施辦法」時,修改成可以在都市更新事業計畫表明分配方式,限制地主的選配,例如一樓店面地主得優先選擇原位置分配。而如果都市更新事業計畫沒有表明分配方式,則仍回歸地主得任意選擇的原則[1]。

權利變換實施辦法修正以後,近來在實務上看到越來越多實施者在都市更新事業計畫中表明分配方式,大體上除了規範前述一樓店面的選配原則之外,還有一般私約常見的「水平分配」原則,也就是地主由地上一樓往上選、實施者由頂樓往下選,以確保建商將來在銷售上的定價與便利性。然而,如果有地主反對這樣的選配規則,在審議程序上陳情,目前台北市都更審議實務多半認定不能制定這樣的限制條款,地主如果願意補差價,當然可以選擇中間樓層以上的單元[2]。另外還有一個常見的選配規則,就是會限制地主不能選配超過自身權利價值多少百分比的單元,通常是百分之10至20左右。不過都市更新條例的權利變換,實施者被定位為只是個「代工者」的角色,沒有「超額利潤」存在,所有的更新「成本」(含一般利潤,法規上是以「風險管理費」來編列)用更新後的房屋來折價抵付,所以理論上地主的選配只要不影響到其他地主,而願意補差額價金來填補超額選配的部分,只要讓建商沒有虧「本」,應該是可以被允許的[3]。

由於國內目前仍多半看好房地產的前景,部分地主傾向於超選而非少選。但是對建商來說,都市更新的風險成本不小,法規對於建商獲取利潤卻是處處限制,而都市更新有相當大的利潤其實是在於更新後分回房屋的增值,如果地主超選,將會侵蝕建商分回房屋的利潤,因而許多建商並不樂見地主超選。這次都市更新條例修法,行政院提出的官方草案版本雖然沒有針對超選的事宜規範,不過將來地主用更新後房屋折價抵付「共同負擔」部分,可以改以金錢折價抵付,對實施者而言,也是可能會減少分回房屋的部分,不可不注意。

另外,過去地主超額選取權利價值,實務上發生的問題是法律規定仍然須登記到該地主名下,僅有「不得移轉與設定負擔」的限制,如果地主超額選配又不繳納差額價金,且名下無其他財產可強制執行,該地主仍可厚臉皮、大方地住進豪宅,甚至可因繼承移轉給繼承人。民國97年都更條例修法,原本想解決這個問題,利用人人聞之色變的「行政執行」[4],來對不繳差額價金的地主作強制執行。但是立法者又不敢在條文寫清楚,僅僅在立法理由中寫到:「應繳納之差額價金,具有公法上金錢給付義務,本可依行政執行法辦理強制執行,爰配合刪除第五項後段有關強制執行之規定」,然而法務部不想淌這混水,不認同該立法理由,認為差額價金性質是「私法」上的金錢給付義務,拒絕配合行政執行[5]。結果修法是「賠了夫人又折兵」,不僅沒辦法「行政執行」,原本「得移送法院強制執行」的條文又被刪掉!民國100年營建署原本提出的修法版本,想明文增加「得移送法務部行政執行署所屬行政執行處執行之」的文字,不過101年3月發生「文林苑事件」後,這段修法文字又因不明原因被拿掉,或許是時勢比人強,怕再招致反彈吧!

[1] 都市更新權利變換實施辦法第11條:「實施權利變換後應分配之土地及建築物位置,應依都市更新事業計畫表明分配方式辦理;其未表明分配方式者,得由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇。但同一位置有二人以上申請分配時,應以公開抽籤方式辦理。實施者應訂定期限辦理土地所有權人及權利變換關係人分配位置之申請;未於規定期限內提出申請者,以公開抽籤方式分配之。其期限不得少於三十日。」

[2] 曾有某一都更個案,建商提供的選配原則嚴格限制地主只能在中間樓層之下選配,許多地主在選配時不遵從建商自訂的選配規則,而盡是往樓上層甚至頂樓選配,結果該個案的建商臨時停止選配程序,目前進度停滯不前。

[3] 內政部100年12月7日台內營字第1000810535號函釋:「都市更新實施權利變換時,除應分配部分外,土地所有權人得與實施者合意另為選配部分,另為選配部分不適用都市更新權利變換實施辦法第11條第1項本文規定之公開抽籤方式辦理,且應以不影響其他所有權人應分配部分優先選配權益為限。」實務上之實際案例,台北市都市更新及爭議處理審議會102年1月28日第124次會議,認定系爭審議個案之找補上限應提高至±30%。

[4] 法務部行政執行署在執行積欠國家稅費者,相較於民事強制執行,是十分積極凶悍的,動輒將欠稅者拘提管收、限制出境,甚至株連到配偶身上。

[5] 法務部97年11月25日法律字第0970039209號函、97年12月16日法律字第0970045682號函。

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