高房價的社會公平正義的探討 - 政府是助長高房價之幫兇?

一、前言
 近年來台灣經濟起飛,讓不斷上漲之房價已造成民怨之首,政府卻是一直拿不出有效良方,而影響房價之因素錯綜複雜,建商及投資客之拉抬固然是主要因素,但是政府不合理之政策,是否也是形成高房價之幫兇?以台北市而言,近10年來已經飆漲2倍,台北縣之房價也上漲了0.5倍。 一個雙薪家庭要在台北縣市買一個30幾坪房子,恐怕要努力個2、30年,才有能力買得起貸款房子。台灣目前生育率已經屢創新低,政府目前正大力鼓勵年輕人多生孩子,但是在高房價嚴重問題下,很多年輕人已無力購買不合理之高房價住宅,甚至連租個房子都有問題,如何叫年輕人敢生小孩呢?
 目前社會已形成嚴重之M型化社會,台灣所得差距倍數(前後20%)約為8倍,高房價也好,高消費商品也好,僅約有5%社會有能力消費。這是一個嚴重之病態社會,將使這個社會產生嚴重問題,包含自殺、搶劫事件層出不窮,有錢沒有罪,但是,無殼蝸牛之怒吼,政府存在目的為何?整個社會價值觀導向錢看,所以,不合理房價影響是導致多層面之社會問題,這無疑也將影響國家未來之競爭力,並非國家之福。本文將從容積獎勵政策、不動產稅負太低及房價補貼政策等問題進行初步分析,希望引起共鳴。

二、容積獎勵政策之問題
 容積獎勵原本是政府希望藉此提高都市居住環境品質,增加公共建設以促進都市更新,也可以減少政府財政上之負擔。去年立法院通過容積移轉以代金繳納,容許開發業者只要用金錢就可以獲取容積,以增加建築之開發量。但是,此一政策卻讓房地產業者有炒作空間,已經嚴重悖離都市計畫作為。
自台灣實施容積管制至今,財團與政府聯手以各種獎勵、移轉措施為名,巧立名目以獲取高利。此政策早已喪失容積管制維持都市平衡發展的美意,更是大開建商謀求高利方便之門。而長期住在都市地區的市民百姓,卻很少知道已背負了原不屬於自己應承擔的環境之惡,成為政策實施後的受害者。
 最近有一項台北市都市更新容積獎勵政策,亦即「台北市都市計畫容積移轉審查許可自治條例制訂草案」,此條例是針對屋齡超過30年以上的「中低樓層老舊建物」更新案,釋出大利多。北市府決定依都市計畫專案變更,給予4、5層樓的老舊建物最高2倍的法定容積,現地重建,協助民間加速進行都市更新。
 這項專案為5年專案計畫,將從今年8月1日正式實施;此項政策內容主要是凡基地為完整街廓或面積達2,000平方公尺(約670坪)以上,以原建蔽率60%計算,大約要有48戶至60戶,有一半以上住戶同意,即可提出申請。
 都市容積的規定是都市計畫的範疇,都市計畫法中明確規定,都市內之公園、綠地、開放空間、防災空間、道路系統、上下水道系統、以及其他公共設施等,都必須依都市計畫法所容許之發展總量及其活動量加以規劃配置及建設。上述台北市政策主要的問題是,政府一方面通過都市計畫(掌管都市計畫與都市更新的是內政部),規定土地使用與土地使用強度;另一方面又容許「都市更新法」、「都市更新容積獎勵辦法」、以及各種巧立名目之容積獎勵辦法綁架都市計畫,容許超過原法定容積2倍以上之發展,且不必增設公共設施。
 筆者實際訪問曾擔任都市計畫委員之文化大學景觀系楊重信教授,楊教授表示:「台北市的「你更新我送容積」政策,到底誰才是最大的獲益者?對都市計畫稍有常識的人都可以瞭解,當然是擁有建地的財團或建商。因為財團或建商才有可能擁有面積超過2,000平方公尺的建地,其土地才有可能屬於單一地主或少數地主,不必經過漫長時間從事土地產權之整合或徵求地主之同意」。
楊教授也表示:「一般民眾有可能整合出一宗超過2,000平方公尺的更新基地嗎?即使整合成功,民眾又有專業知識與能力去規劃設計、請照、發包施工、監工嗎?又更新資金如何取得也是一個大問題?最後還不是需要財團或建設公司介入來談合建更新?一旦與建商合建後,民眾又能分到多少是一個大問題?」。合建案因一般民眾在與建商財團資訊不對稱情況下,民眾經常會吃虧,過去在法院爭議案件層出不窮。
 因此,此項原本市政府的德政,最後恐怕還是「肥」了建商或財團?最後,楊教授也表示:「都市更新除非自己有能力自己辦,否則所謂的「舊換新、小變大」,民眾恐將會犧牲一半到三分之二之原土地面積換來,當更新後容積增加2至3倍後,你那最值錢的土地產權就縮水了50%至75%了」。所以,我們不禁要問政府到底是照顧有錢人重要,抑或是照顧沒有錢的人重要。此外,政府不是在宣導節能能減碳?30年房子其實不算舊,政府自己是否互相矛盾呢?

三、不動產稅負太低之問題
 國內之不動產稅基實在很低,與物價水準相差甚多,因此,很多建商或財團有錢購地及購屋,不當炒作升值,賺取鉅額差價,不僅所得M型化,政府稅收也M型化,政府財政也持續惡化。過去有學者一直再呼籲,不動產應加重稅負,如果可以實施空屋、空地稅及照價收買辦法,可以適當抑制土地囤積、房屋炒作問題。但是,問題的關鍵是政府不敢得罪財團及工商界,因為選舉需要政治現金。現行房屋稅制之根本問題在於房屋稅基(房屋現值)不實、嚴重偏低。目前房屋標準單價30多年來未作調整,尤其那些政府投資重大公共建設後之獲利者,例如捷運車站周邊,因交通帶來便利造成土地升值,土地升值所得稅遲遲無法開徵。
 按現行之房屋稅係依房屋現值課稅,房屋現值決定於標準價格,標準價格決定於核定單價,核定單價決定於標準單價。目前之「標準單價」嚴重偏離「工程造價」,更嚴重偏離「市值」;以10層鋼筋混凝土房屋為例,臺北市稅捐稽徵處所訂之「標準單價」約為4,580元/㎡ ,此一標準單價不到工程造價之七分之一,更不到「市值」之十分之一,相當不符合稅制公平原則。

四、房貸利息補貼政策問題
 過去政府房貸利息補貼政策,在政策利多持續情況之下,建商預期心理會大量興建住宅之存貨,造成供給增加。但是,因建商或財團(房地產投資客)炒作,反而使房價不降反升,結果使消費者可能可以省下100萬之利息,但是,房價可能多貴了200萬,消費者並沒有享受到應有之政策利多,是受益者也是意外受害者,而建商或財團(投資客)成為意外之獲益者。
 政府利息補貼政策主要目地是要提升景氣,這項政策除了為銀行創造數仟億房貸需求外,併計民眾加碼的房貸、購置傢俱、裝潢等,可以創造衍生需求,或多或少可以提升GDP。但是,歷次房貸補貼政策,勢必造成邊際效用遞減,容易造成房市泡沫化,其實質效益有多大是值得懷疑。

五、結語
 對於國內北部地區房價居高不下之問題,這都與政府公共建設投資息息相關,甚至國土規劃有關,會有受益者也會有受害者。雖然,台北市政府準備研議在民國101年起,針對台北市之超高級住宅課徵「豪宅稅」,未來豪宅稅也有可能全台開徵。但是對一個有錢人而言,其實並不會那麼在意,且實務上如何認定是豪宅是有爭議的,更重要之稅制偏低問題更應該去正視。
國父之民生主義是講說「地盡其利」(效率)、「漲價歸公」(公平)的理想,筆者認為政府不應以課徵一個不痛不養的「豪宅稅」,來掩飾房屋稅基偏低問題,以及稅制不公平問題。
楊教授也建議:「各地方政府應以房屋「工程造價加成」為房屋「標準單價」,作為計算房屋「標準價格」之依據」,如此才符合公平原則,也可以增加地方稅收。
此外,建築容積是一種土地發展權,它是整個經濟繁榮所創造出來的財富,應該歸全民所擁有,此新增財富理應平分給全體民眾。目前台北市即將實施之都市更新政策,不可以僅依據一個內政部所制訂之「都市更新容積獎勵辦法」就可以為所欲為,應該回歸都市計畫法。此一政策確實已讓房地產業者有炒作空間,嚴重悖離都市計畫作為,最後真正獲利者還是建商或財團,勢必再繼續擴大貧富差距及高房價持續上漲。
 最後,過去政府之優惠購屋專案貸款到底是在提振景氣?還是助長房價攀升?到底是協助民眾降低房貸負擔? 還是在加重國人購屋壓力?都值得去探究,是否應該將房市回歸正常供需基本面,或僅補助中低收入戶,才是長遠之計。

參考資料
1. 台北政府政府(2010),「台北市都市計畫容積移轉審查許可自治條例制訂草案」。
2. 張於節(2010),「從台灣豪宅稅看稅制的合理化」,經濟前瞻,第128期。

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