淺談公寓大廈管理委員會

設例

趙一技師係任台北市00公寓大廈管理委員會主任委員，該大樓共有A1至A50住戶，因該大廈屋齡已逾三十年，外牆磁磚脫落而掉至該社區二樓住戶A10擺設於露台之花盆，價值新台幣九千元，A10發函社區管委會求償，否則將訴之法院，趙一技師收受後，雖認為打破要賠，天公地道，然心中不免疑惑的是，外牆屬於專有部分抑或共有部分？又管委會是否該負侵權賠償責任？

外牆屬於專有部分抑或共用部分？

高雄地方法院103年度小上字第38號判決認為：「...... 上訴人雖舉臺灣臺中地方法院臺中簡易庭98年度中小字第3523號判決、99年度中簡字第1767號判決、內政部台內營字第0000000 號函釋、臺北市政府法規委員會北市法二字第00000000000 號函等見解，主張公寓大廈外牆屬各樓層住戶之專有部分。然就外牆部分係屬全體區分所有權人共有共用部分，業據原審依據公寓大廈管理條例第56條第3項、第7 條詳予論述認定，而上訴人所引之函釋及地方法院判決理由，本係就個案所表示之見解，並無拘束本院之效力，亦非法規或法則、司法院解釋或最高法院之判例，尚難憑此遽認原審有違背法令之虞。」對之，台中地方法院99年度中簡字第1767號判決認為：「...... 二、原告另主張系爭大樓外牆之龜裂損壞，依前揭公寓大廈管理條例及住戶規約之規定，被告負有修繕義務之事實，則為被告否認，並以前詞置辯。經查：......（二）公寓大廈之區分所有，係指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權；所謂專有部分，係指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；所謂共用部分，則係指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者（公寓大廈管理條例第3條第2、3、4款參照，另參民法第799條第1、2項）。區分所有建物之共有部分，在民法稱之為「共同部分」（第799條第1項）或「共有部分」（同條第2項），前者乃係以區分所有建築物之組成部分（與專有部分）為其面向，後者則重在其物權關係之本質，至於公寓大廈管理條例使用「共用部分」一語，著重在該共同部分係供各區分所有人共同使用，雖各有 其不同之關注點，但實均應屬同義（謝在全著「民法物權論（上）」第343頁、新學林出版股份有限公司總經銷、99年9月修訂5版），此由公寓大廈管理條例第3條第2款規定：...並就其共用部分『按其應有部分有所有權』之定義用語觀之更為顯然。而從「一物一權主義」（一個獨立物上僅能成立一所有權，一所有權之客體，以一個獨立物限），「物權排他性」（同一個物上不能有多數以相同支配為內容之物權同時存在；同一物上已有所有權存在，即不能另有他所有權之成立）等物權法上之原理原則觀察，區分所有建物之共有（用）部分與專有部分理論上互不相容，非專有部分即為共有部分，共有部分即不得為專有部分（謝在全著前揭書第344頁）。是以區分所有建物已辦理建物所有權第一次登記者，何部分為專有部分？何部分為共同使用部分？及其範圍？應悉依登記簿所載為準（土地登記規則第79條、第81條），此要為「物權變動公示原則」（物權之變動，必須以一定之公示方法表現於外，始能 發生一定法律效果之原則；不動產物權係以登記作為公示方法）之當然解釋。（三）公寓大廈之外牆，參照建築技術規則建築設計施工編第1 條第22款之定義解釋，係指建築物外圍之牆壁而言，論者固有謂外牆係建築物基本構造之一部，性質上應屬區分所有建物之共用部分（謝在全著前揭書第343頁）云云。惟公寓大廈管理條例第56條第1項前段規定：公寓大廈之起造人於申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說；同條第3項亦規定：公寓大廈之起造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：(1)獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界；(2)建築物共用之牆壁，以牆壁之中心為界；(3)附屬建物以其外緣為界辦理登記；(4)有隔牆之共用牆壁，依第2款之規定，無隔牆設置者，以使用執照竣工平面圖區分範圍為界，其面積應包括四周牆壁之厚度（按：92年12月31日修正公布前為第44條1、3項；另地籍測量實施規則第273條之規定約略同上）。是依上揭現行法令之規定，除二區分所有建物間之共用牆壁，係以牆壁中心為界，辦理測繪登記外，就非隔間共用之建物外牆，則係以牆之外緣為界辦理測 繪，並登記成為各區分所有權人專有部分之一部（按：二區分所有建物間之共用牆壁，亦係以牆壁中心為界，登記為各相鄰區分所有權人之專有部分）。則依「物權變動公示原則」，外牆顯非全體區分所有權人之共用部分甚明；另登記為各區分所有權人專有部分之外牆，自亦不能再成為全體區分所有權人共有，否則殊與「一物一權主義」及「物權排他性」等物權法上原理原則有違。其次，公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣(市)主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制；住戶違反前項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，經制止而不遵從者，應報請主管機關依第49條第1項規定處理，該住戶並應於1個月內回復原狀，屆期未回復原狀者，得由管理負責人或管理委員會回復原狀，其費用由該住戶負擔，公寓大廈管理條例第8條固定有明文。但上開規定，僅係對區分所有權人（住戶）行使權利之限制規範，尚不能據此即謂外牆屬區分所有建物之共用部分，應屬當然。......但在現行法令之規定下，實不能將系爭大樓之外牆解為屬區分所有建物之共用部分，上開學者見解，為本院所不採。......（五）系爭大樓之外牆，既屬原告上開區分所有建物之專有部分，非系爭大樓之共用部分或約定共用部分，就外牆之龜裂損壞，被告應無修繕義務，被告未予修繕，自無不法侵害原告之權利可言。從而原告本於侵權行為之法律關係，請求被告賠償上揭損害，為無理由，應予駁回。

管理委員會是否具侵權能力？

退萬步言，縱認外牆屬於共有部分，則須再探討管委會是否具侵權能力？高雄地方法院100年度訴字第1498號判決：「.......五、本院得心證之理由：而公寓大廈為行管理維護之行為，依據公寓大廈管理條例第29 條第1 項規定，應成立管理委員會或推選管理負責人，公寓大廈成立管理委員會時，該團體是否具備實體法上之權利能力，公寓大廈管理條例並未特別規定，自應回歸實體法即民法上之規定予以探究，依民法第6 條、第26條規定，於實體法上有享受權利，負擔義務之主體包括自然人與法人。自然人之權利能力始於出生，終於死亡；而法人係由法律創設之團體，需依民法第30條規定向主管機關登記成立後，始得享有權利能力，終至解散、破產，遭主管機關予以撤銷登記而清算完結為止。公寓大廈管理委員會並非自然人，無庸待言；......綜上所述，公寓大廈管理委員會未具有實體法上享受權利，負擔義務之能力，即不具有侵權行為之責任能力，自非可為侵權行為損害賠償之義務人。......是不論原告上開所指之侵權事實是否存在，原告依侵權行為之規定請求無侵權能力之被告擔負上開賠償責任，揆諸前揭說明，自無理由。」

依筆者之見，管委會不具有法人人格，僅有當事人能力，但無實體法上權利能力，不能享有權利，負擔義務，故不適用民法第28條或公司法第23條之規定，管委會只是區分所有權人會議之代表機關，為具非法人團體性質，故亦無法類推民法第28條規定。

結語

外牆是否為共有部分，學說、實務仍有不同看法，就此，筆者贊同台中地方法院判決之見解，筆者認為由公寓大廈管理條例第7條及第56條不得導出外牆為共有部分之結論，雖限制住戶使用外牆之行政規章如廣告招牌之設制，僅是課予外牆所有權人一行政法上狀態義務，又課予管委會對住戶任意違章行為之制止義務，只是公私協力，達成行政管制任務而已，不宜導果為因，因所有權人不得任意於外牆設廣告招牌而逆推論出外牆非屬於住戶所有，否則，依筆者之見，若八樓住戶外牆漏水，因是外牆產生裂縫滲入屋內，試問，若採高雄地方法院見解，則管委會恐負有修繕八樓住戶漏水之義務。當然，實務上常見外牆磁磚統一由管委會發包修繕之情形，所在多有，然而，此為經住戶大會決議為之，係合意下使用管理基金之情形，與本件係探討法律上義務，宜區別之。

至於，管委會不具侵權能力，通見採否定見解，因此，縱採外牆為共有部分之見解，A10仍不宜向管委會求償，而應以A1~A50（A10除外）為被告，因訴訟是對立性，應排除A10自為原告又為被告，依最高法院57年台上字第1663號判例意旨，並非僅限於僱傭契約所稱之受僱人，凡客觀上被他人使用為之服務勞務而受其監督者均係受僱人。係採客觀說而非主觀說，故區分所有權人全體（A10除外）須依民法第188條第1項之僱用人連帶賠償責任，並且A10亦須為內部分擔（民法第292條準用第280條）。以上筆者之見部分，繆誤之處尚祈指正。

參考文獻

1.林誠二（民95）。公寓大廈管理委員會之侵權能力。月旦法學教室，第49期，頁10。

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