一、案情摘要

建築物漏水問題，一直是公寓大廈住戶相鄰關係，或房屋買賣糾紛最常見而且最頭痛的問題，法院囑託公會鑑定案件中，不少是建築物漏水鑑定之案件，筆者試舉一個漏水爭議鑑定加以探討（按:對於房屋買賣糾紛中，其漏水之時間點，亦是影響兩造權益甚鉅之重要關鍵問題，礙於篇幅，容日後有機會再加以說明），敬請各位先進不吝指教，案情摘要如下。

陳姓女子住在一棟5樓公寓住宅之2樓，不滿樓上張姓男子房子年久失修，以致樓版破損，造成她家天花板漏水，憤而提告求償。兩造曾因漏水糾紛申請調解，但調解未成立。陳女主張，張男房屋年久失修，以致樓版等處破損，造成她家天花板漏水；張男長期放任房屋破損，導致她一家人因漏水生活不便和精神耗弱，提告求償修繕費、精神撫慰金等共OO萬餘元，並且主張其房屋價值減損OO元。

張男則主張，經對方告知，他才知道家中漏水，他家中浴室間，有私有管道、全棟公用管道，都可能造成樓下住戶漏水，漏水並非全是他的責任。此外，他反控陳女曾經未經合法申請，擅自敲掉2樓浴室牆壁，導致他家浴室牆壁產生裂縫而漏水。

本案經OO地方法院委託OOO技師公會鑑定，認定是3樓浴廁地板防水失效、混凝土老化等因素產生裂縫，導致2樓天花板滲漏。法官因此判決，張男需賠償陳女一家人修繕費和精神損失，共OO萬餘元，並准許陳女可找工人入內修繕，但價值減損部分駁回。

二、問題提出與分析

　1. 樓上浴廁防水層失效，與樓板內管線滲漏兩者之修繕權責有何不同? 應先釐清漏水原因並確認修繕之權責，可能並非樓上漏水，即完全一律由樓上負責。

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上開「專有部分」，係指公寓大廈之全部或一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者；例如所有權人住家內之主建物、陽台、露台等，則具有使用上之獨立性。由於公寓大廈管理條例係屬民法之特別法；實務上，認為其規定亦屬民法第184條侵權行為規定中之「保護他人之法律」。因此，「專有部分（3樓住家）」之修繕、管理、維護，依法應由各該區分所有權人為之，並負擔其費用；如維修不當，造成他人之損害（如裝潢損害或白華等），即應由其負擔損害賠償責任。

本案樓上浴廁屬於專有部分，其防水層失效，係屬可歸責於樓上住戶管理使用之過失所致，即由樓上住戶負擔修繕費用，並應負擔損害賠償責任（參照民法第184條、第191條、第767條、公寓大廈管理條例第10條第1項、第12條後段但書），此與共同壁及樓地板或其內之管線，其維修費用，由該共同壁雙方或樓地板上下方之區分所有權人，共同負擔有所不同；是以，應先釐清漏水原因並確認修繕之權責，可能並非樓上漏水，即完全一律由樓上負責。

　2. 本案2樓住戶陳小姐，欲請求法院判決，准其進入3樓修繕，應舉證之事項為何? 鑑定人應如何鑑定修繕之方法，而認為其有進入3樓修繕之必要性。

按「住戶應遵守下列事項：…二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。…前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。住戶違反第1項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會，得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。」公寓大廈管理條例第6條，定有明文。

上開其立法理由，乃在於明確規範公寓大廈住戶區分所有權間之相鄰關係，以杜紛爭。此項相鄰使用權，乃加諸他區分所有權人之一項負擔，應限於「必要範圍內」，始得為之，亦即非進入相鄰區分所有權人之專有部分，即無法完成其維護、修繕專有部分或設置管線之情形而言。查民法物權篇第792條相鄰關係，因相鄰關係本重在相互利害之調和，不宜使相鄰區分所有權人負過重之容忍義務。

因此，本案經調解程序不成，非進入3樓所有權人之專有部分，即無以完成其維護、修繕3樓專有部分，3樓住戶依法有容忍陳小姐進入其房屋為修繕工程之事實，通常當事人律師會為當事人主張漏水鑑定，以證明修繕方法及進入3樓修繕之必要。

　3. 本案2樓住戶陳小姐對於因漏水是否構成房屋價值減損問題? 是一個經常發生的法律議題，也是一個工程估價上的難題，鑑定人宜審慎為之。

房屋發生漏水情事，勢必影響居住品質，依通常交易觀念，當會構成物之瑕疵。然而房屋之漏水瑕疵於修復後，是否會造成交易價格貶損呢？是一個經常發生的法律議題，也是一個工程估價上的難題。瑕疵減損之評估，涉及法律和工程估價的融合。然而，法律和工程估價長久以來卻缺乏對話。一般而言，瑕疵建物之價值減損，可分成使用價值的減損及交換價值的減損。使用價值的減損僅包含修復成本；交換價值的減損則包含修復成本及污名價損。在法律上，不動產損害後所產生的價值減損，可分為技術性貶值及交易性貶值。其中污名價損（交易性貶值）之評估，是實務上經常發生的法律爭議，也是極具挑戰性的工程估價課題。一般可以採用成本法、比較法及收益法進行評估。

過去曾經有一件漏水訴訟案件，法院囑託一家估價師事務所，就房屋之漏水瑕疵於修復後，是否造成交易價格貶損進行鑑定。經估價結果，法院認為，系爭估價報告認定系爭房屋因漏水瑕疵，導致交易價格貶損率為買賣總價2％，僅係根據對臺北市、新北市不動產估價師公會會員發出28份問卷，而以問卷調查之平均值，判定系爭房屋之交易價格貶損率，並非就系爭房屋鄰近地區之房屋交易狀況，加以調查比較，難認符合客觀之標準，自不足採為原告請求減少價金之依據（參臺灣臺北地方法院100年度訴字第2651號民事判決）。

上開估價報告係以問卷之方式，認定漏水造成之瑕疵減損數額，然其樣本數不足，難以做通案之判定；其次，價值減損之數額，應由市場上之交易價格及修復之價格為認定，僅為少數特定人主觀上之想法，且不動產交易市場上，一般買家就漏水一事所關注者，係承買之不動產，於買受後是否無漏水之瑕疵，之前是否有漏水之瑕疵非其關注之點，該問卷之題目與常情有違，是以，上開估價報告，認定價值減損之數額，恐有過於主觀之嫌。此外，關於瑕疵建物價值減損，過去有法院曾作出判決認為，影響不動產交易價格之因素，除不動產本身狀況外，尚涉及購買者本身之喜好、整體經濟發展、不動產座落位置、周邊生活機能、市政發展、交通建設等，主客觀條件併計入綜合評估，始得為客觀衡平之判斷（臺灣新竹地方法院101年度訴字第107號民事判決）。

再者，一般房屋漏水瑕疵，通常在技術上一定可以修復，只是修護費用高低差別而已。倘若短時間之漏水，其對於建築物之結構安全影響其實是有限的，此與海砂屋、輻射屋等不可回復之情況大為不同，漏水如經修繕完畢，仍可維持房屋原有價值，並不會造成太大之交易價格貶損，除非長時間漏水，因水滲入結構後，造成混凝土中性化及鋼筋之鏽蝕，始有探討是否造成建物價值減損餘地，然此是否可以藉由減價或補強方式為之，亦必須同時列入考量，鑑定人仍應審慎為之。

參考文獻

1. 臺灣臺北地方法院100年度訴字第2651號民事判決。
2. 臺灣新竹地方法院101年度訴字第107號民事判決。
3. 崔媽媽公寓大廈Blog： http://blog.yam.com/tmmap/。
4. 102年10月24日中華民國土地估價學會舉辦之「瑕疵不動產價值減損鑑定之探討」座談會資料。
5. 陳志豪（102年）。「瑕疵不動產價值減損之評估」，國立政治大學地政系碩士論文。

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