高氯離子建物(「海砂屋」)實務判決解約爭議探討(下) -法律與結構工程之對話-

 

3.本判決值得探討之處

(1)本判決要求鑑定的項目與前一判決相較,似乎少了許多,尤其前一判決要求鑑定「耐震能力」,所費似乎過鉅。

(2)本判決似認:倘若「已足對系爭房屋之建築結構、安全性等造成影響」,解除契約即為合法,較前一判決須「達不能居住之程度」寬鬆。

(三)對買方最寬鬆的態度(例如台北地院96年重訴字第1378號)

1.案件事實

依據台北市結構技師公會鑑定報告:

(1) 第一次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方米0.82公斤,第二次取樣試驗結果混凝土氯離子平均值為每立方米1.092公斤,均超過83年及87年版CNS3090混凝土氯離子國家標準值。
(2) 長期而言,將會加速鋼筋鏽蝕及混凝土中性化,進而使混凝土剝落,影響結構物強度及減少使用年限,研判恐有影響原有結構安全之虞。

2.被告抗辯

(1)建築物結構瑕疵非僅氯離子含量一項即可認定,尚須就鋼筋腐蝕速率、鋼筋斷面量測、混凝土抗壓強度、混凝土中性化程度、裂縫裂損狀況、裂縫寬度及長度等項目綜合判斷始能認定。

(2)縱認系爭房屋有混凝土氯離子含量過高之瑕疵,然系爭房屋業於93年間,經台北市政府工務局送請杜風工程顧問有限公司規劃設計「延壽國宅丙區結構補強維修工程案」完妥,並依規定發包、施工驗收完成,並有該公司結構工程技師簽證確認,足認該等建築物之結構安全應能符合原設計規範要求,是系爭房屋縱有瑕疵存在,並未減損其效用,解約顯失公平,僅得請求減少價金。

(3)台北市政府都市發展局亦以97年2月25日函表示:系爭房屋前經台灣省土木技師公會89年8月28日鑑定報告,指為「可修復補強之高氯離子混凝土建築物」,本府工務局據以依「台北市高氯離子混凝土建築物善後處理辦法」規定,以90年2月21日函予以列管,案經本局檢具系爭海砂屋修復補強後由杜風工程顧問有限公司結構工程技師簽證確認文件,建物之結構安全應能符合原設計規範之需求而同意解除列管。

3.法院見解

(1)鋼筋混凝土建築物中被鹼性混凝土保護之鋼筋因高氯離子存在而具備催化鋼筋腐蝕之條件,並將減損建築物使用年限,故單一氯離子含量偏高之因素,即足以增加房屋使用之風險,並明顯影響交易意願及交易價格,此觀諸中華民國不動產估價師公會全國聯合會97年2月12日函內容:「建築物之混凝土中,含有超過國家容許標準之氯離子含量時,易造成鋼筋腐蝕而影響結構安全,通常在市場交易時將比正常價格為低」即明。

(2)台北市結構技師公會鑑定報告認系爭房屋仍有結構安全疑慮,而經本院函詢台北市政府都市發展局、台北市建築管理處結果,查無前述杜風工程顧問有限公司之評估報告或認定依據,是系爭房屋是否確已無結構安全疑慮,非無疑問。

(3)況自83年間爆發海砂屋問題後,購屋者對高氯離子混凝土建物往往避之唯恐不及,加以台灣位處地震帶,民眾對所居住房屋之結構安全更加重視,有鑑於此,本院認縱認系爭房屋經杜風工程顧問有限公司補強後已無結構安全問題,僅就系爭房屋為高氯離子混凝土建物而言,已足使購屋者產生疑懼而大大貶損房屋價值及流動性,是賦予原告解約權並無顯失公平之情事。

3.本判決值得探討之處

法院採寬鬆態度認定「解約非顯失公平」:

(1)單一氯離子含量偏高之因素,即足以增加房屋使用之風險,並明顯影響交易意願及交易價格。

(2)縱使經過結構補強,但高氯離子混凝土建物已足使購屋者產生疑懼而大大貶損房屋價值及流動性,是賦予解約權並無顯失公平情事。

此項見解,筆者認為實較符合一般交易大眾認知及公平原則,理由如下:

(1)房屋瑕疵若涉及影響結構安全且無法補強修復者,即構成解除契約「非顯失公平」之要件,此應無爭議。

(2)從結構工程的觀點,高氯離子建物之損害影響結構安全甚鉅,屬嚴重瑕疵,賣方如未盡告知之義務,即構成解除契約「非顯失公平」之要件,除非能證明不影響結構安全。

(3)而在舉證責任的分配上,宜參考民事訴訟法第277條之修正理由:「關於舉證責任之分配情形繁雜,僅設原則性規定,未能解決一切舉證責任之分配問題,故最高法院於判例中,即曾依誠信原則定舉證責任之分配。尤以關於公害事件、交通事故、商品製作人責任、醫療糾紛等事件之處理,如嚴守本條所定之原則,難免產生不公平之結果,使被害人無從獲得應有之救濟,有違正義原則」,認為由買方負房屋含高氯離子之舉證責任,而賣方負房屋瑕疵不影響結構安全之舉證責任,較符公平正義與誠信原則。

728-3-1

728-3-2很多購屋民眾是將天花板拆除後,才發現自己買到「海砂屋」

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