房屋傾斜之事端

房屋傾斜不一定是附近建設工程施工損壞鄰房造成,也許是原有的建築物地基不穩、沉陷不均、荷重不均或使用不當等原因。但是目前僅在建築物工程施工損壞鄰房鑑定手冊中,建物傾斜補償章節內,有論述鑑定人遇到房屋傾斜時如何去辦理,而其他原因造成之房屋傾斜事端呢,就沒有法則來做規範如何鑑定或建議處置措施。在技術上傾斜房屋有建物扶正、地盤改良、基礎補強等修復方式,但有其極限,其後果又如何?是否會造成房屋結構的二次傷害?筆者一些章節,向各位技師先進討教。
 
房屋主體結構(柱、樑、版)損壞情況嚴重,經鑑定人員鑑定有安全顧慮無法補強或修復費用超過拆除重建造價者,不論傾斜狀況如何,應以房屋拆除與新建造價估算。譬如高樓層建築物一樓係開放空間,或者做為停車空間,毫無剪力牆或斜撐等的耐震、抗震、消震設施,即常言的軟弱一樓,騎樓也是其中之一(如照片1、2),造成大樓的二樓主體結構(柱、樑、版)損壞情況嚴重,其他樓層目前尚好,經鑑定人員鑑定有安全顧慮無法補強或修復,不論傾斜狀況如何,是否可以比照拆除重建辦理?還看到有些二樓餐廳為了視野景觀,整片外牆做成連續的落地窗,未曾考慮耐震設施或開口補強,三樓主體結構(柱、樑、版)損壞情況嚴重,但是其他樓層目前尚好,使得大多住戶不認同要拆除。

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照片1 一樓開放空間部份做為停車場用,其樑柱受損狀況。

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照片2 一樓屋角是耐震最脆弱的地方,做地下室停車場入口,而未補強的情況。

(∆/H)>1/40:重建房屋傾斜率(∆/H)超過1/40者,不論損害情況如何,應依房屋拆除新建造價估算費用。例如:某大樓外觀及內部均未損害,有的住戶入內會感覺頭暈目眩,有的則已習慣,也有把地坪及天花板拉平補正的(如照片3),但因地段好,大家又都住得很舒適,要拆除重建談何容易,但傾斜率超過1/40,且持續增加,何時出問題?不得而知。

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照片3 傾斜房屋,室內地坪拉平補正,後門可看出墊高情況。

鑑於施工損鄰在民法上係屬於侵權行為,因此施工損鄰若造成鄰房地基鬆動、沉陷及房屋傾斜等現象,若在建築物無結構安全顧慮,但無法或不易進行建物扶正或基礎相關之修護補強時,即應依建物傾斜之補償費用估算原則估列補償費用,以補償住戶使用之不便。因建築物持續在傾斜狀況中(如照片4),拖延越久,補償費用隨著傾斜率在增加,有人認為再多補償都無法彌補生活的不便,有的人就拖著等待機會補償,補償金額不滿意就步入司法程序。

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照片4 持續傾斜中的房屋,從室外看,不易看出其傾斜的嚴重性。

非施工損鄰,建築物傾斜可能代表建築物基礎發生地基鬆動、沉陷、淘空、土壤流失等問題(如照片5),是否可以引用(∆/H)超過1/40,需走上拆除重建的途徑?在無法補償的情況下,只好自求多褔,也有各出奇招的。

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照片5 本棟建築向後傾斜,目前傾斜率(∆/H)已達1/33。

購屋人(原告)已付清購屋款項,但尚未完成交屋,在交屋時才發現該屋的瑕疵,當場要求解約退款而不得,經協調了數次,終於告上了法院。於是筆者來到一棟樓高5層,整排10間共50戶的連棟式公寓建築,一樓有地下室,原屋主(被告)在售屋前把該屋一樓地坪及天花板拉平補正,且裝潢得非常現代,筆者走進屋內即覺得很舒適,根本看不出傾斜,但是一到地下室,進來的人都感到頭暈目眩,無法久待,原來,原屋主並沒有把它拉平補正。兩個月前房屋仲介已請專業做出鑑定報告:整棟建築物向後傾斜1/34,但是整體結構良好,係自然傾斜,非外力造成,鑑定結論安全無虞。若照(∆/H)>1/40:重建房屋傾斜率(∆/H)超過1/40者,不論損害情況如何,房屋都應拆除新建。筆者當場要求重新測量,結果傾斜率(∆/H)已達1/33,這表示僅僅兩個月的時間,傾斜率已從1/34到1/33,有明顯增加。探詢是否有拆除重建的可能?要50戶均同意確實不易,同棟鄰居也有用拉平補正方式處理,住久了也習慣了,由於交通方便,地段好,大多數都不想拆除新建,好像這條路行不通,請問各位技師先進可有好方法?

購屋人(原告)只有一個希望:雙方解約退款,然而原屋主(被告)花了很多心思及金錢,地坪用P.C.整平方式拉平,天花板拉水平重塑,裝潢得美侖美奐。又好不容易售出,怎肯輕易退款?況且先前的鑑定報告已述明安全無虞,房屋仲介則希望趕快交屋,無奈的購屋人(原告)怎麼辦?原本搬新厝是歡喜事,而今進入司法程序,短期內是無法解決的。筆者提出下列幾個看法,供大家參考、分享,同時敬請不吝指教!

1.房屋地坪傾斜率大於1/40,屋主用P.C.整平方式拉平之障眼法欺騙購屋人,是否構成詐欺行為使購屋者上當?

2.用P.C.整平方式拉平,室內至少有一半以上面積的地坪打P.C.厚度超過10公分,其單位自重超過230公斤/平方公尺,已超過原來設計荷重200公斤/平方公尺,日後對整體結構、地震耐震都有影響(再試想每戶人家都如此做)。若進住屋內,依規定是不可以再擺放任何家俱增加重量或人員走動了(已超載)。

3.地坪本已傾斜,所以在整平時增加P.C.厚度不是一致的,一邊較薄一邊較厚,重心偏向較厚的一方,更加速其傾斜速度,事隔兩個月由1/34到1/33,再下去實不敢想像,安全和舒適性皆有待觀察,政府在建築物傾斜率超過1/40時,是否有訂定拆屋新建的機制?

4.附近鄰居都住得好好的,也沒有異狀,做訪問也問不出所以然。但這是購屋自用,千萬要審慎其事,以免日後困擾。

以上僅係房屋傾斜事端的冰山一角,基礎下地質特性不一,尤其是大面積建物,同一基地在不同位置,地質特性有時差距是很大的;地下水也有百般狀況(如照片6)。結構系統佈局等均有可能造成房屋傾斜,再加上後天的使用不當,如果到屋頂上看一看,同棟建築,有的鄰居有加蓋,有的鄰居沒有加蓋,大家用的材料也不一,誰在管?屋頂的不均勻荷重,影響到結構的變化龜裂,漏水滲水、白華壁癌,再來就是不均勻沉陷,房屋傾斜跟著就來。筆者曾經看過一棟大樓,在屋頂的一角(約屋頂面積的1/4)做成景觀瀑布、小橋流水,種大樹有如進入森林,其他3/4面積是空的,結果樓下結構出現了嚴重問題。再講一個實例:筆者曾新建一棟長形的製酒大樓,長約90公尺,寬約40公尺,使用單位要求在大樓一端(靠近電梯)屋頂加蓋建一間員工休息室,當下筆者建議採輕鋼架、彩色浪鋼板方式即可,因它的重量輕,但長官反對,非建R.C.造的不可,但是它比輕鋼架重很多很多,事隔十年,再去看它,明顯的看出大樓一端下陷多,一端下陷少,成一傾斜房屋的狀況。當初屋頂加蓋算結構時也沒考慮到不均勻沉陷的問題,以為屋頂設計荷重可以滿足屋頂加蓋荷重即可,當時筆者僅直覺不妥,又無法說服長官。其實那員工休息室建坪僅約300平方公尺,並不大,不到屋頂面積的1/10,但它在大樓屋頂的一端,就造成如此後果,所以在做出任何決策時,都應該多方面考慮清楚。

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照片6 右邊建築物向左傾斜,短短半年時間傾斜率(∆/H)由1/93變為1/76,而且傾斜還在持續中。

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