談水保設施完工後維護狀況檢查所遭遇問題與改善對策建議

鄧勝軒、楊清福 技師

一、前言

依水土保持法第12條規定,於山坡地開發利用行為,應提送水土保持計畫,以規劃出各項水土保持處理與維護措施,經審查核定及施工監督管理等,達到減少災害、保育水土、促進土地合理利用的目的,依法所設置的永久水土保持設施,後續應由水土保持義務人,善盡維護管理之責任,然而這些依法規所設置的水土保持設施,因已完成開發過程的監督管理工作,主管機關並不清楚後續永久設施運作現況與維護管理情形。

又,依據山坡地保育利用條例第12條之規定,山坡地之經營人、使用人或所有人,應依主管機關規定之水土保持技術規範及期限,實施水土保持之處理與維護。前項實施水土保持之處理與維護,其期限最長不得超過三年;已完成水土保持處理後,應經常加以維護,保持良好之效果,如有損壞,應即搶修或重建。主管機關對前二項水土保持之處理與維護,應隨時稽查。過去地方政府,因為資源分配不均勻及經費受限,使得水保義務人存有僥倖心理,而消極履行維護責任。此部分之概念,有如建築法之使用管理相關規定,主管機關仍有巡檢責任。關於水保永久設施巡檢,有自主巡檢及委託巡檢等兩種方式,礙於人力,地方政府通常係採委託巡檢方式,亦即依政府採購法進行公開招標,採委託契約方式辦理。本文謹就筆者協助地方政府,檢查永久設施維護狀況檢查,所遇到問題與改善對策進行探討。

二、完工後維護狀況檢查所遇問題與改善對策建議

問題一:一案建商水保設施未能完成移交造成檢查困擾

一般而言,建設公司不可能只推出一個建案,但會專門成立一家公司來負責一個建案,來分散風險。台灣流行預售屋,從推出建案到房屋興建完成的時間很長,中間可能產生各種風險,所以建商會另外成立公司來負責;萬一出狀況,責任也由「一案建商」來扛,不會連累到母公司。根據不動產資訊的長期研究資料顯示,台灣「一案建商」建案的平均市占率,將近四分之一,房地產景氣越好,一案建商的比率就越高,其建築品質及售後服務的風險,也隨之提高。

圖1案例為未進行移交,住戶不知道維護,且滯洪沉砂池體之人孔蓋打不開,該社區有五、六十戶也未能成立管委會,而主管機關行政檢查函文,或行政處分對象,必須針對全體住戶(為目前之水保義務人,亦即為使用人及所有人),故必須向地政單位逐一查察建物所有權人,造成行政作業上之困擾。

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圖1 本案為一案建商未進行移交,住戶不知道要維護

建議對策

(一)建議修訂《水土保持保證金繳納及保管運用辦法》第9條規定,增加建商(興建中之水保義務人),必須移交管委會或建物所有權人之移交證明書要件。

(二)政府應儘速對於不動產開發業者,除普通法外,訂定特別行政專法規範,以免造成法律制度之實質不平等。

問題二:二次工程將水保設施移除,衍生社會成本增加

說明

(一)建商基於有賣點好賣房子之想法,會有二次施工行為,造成違章建築亂象。本項檢查最常見問題,就是滯洪沉砂池覆蓋(如圖2)或變更使用、排水溝移除或植生改成鋪面等,此部分將造成原有滯洪沉砂池功能不復存在,地方主管機關依據檢查單位建議,基於依法行政,要求水保義務人限期改正之行政處分。

(二)水保義務人因上述水保法規定,必須要回復原狀,然水保義務人,係基於當時買賣合約約定,是以二次工程狀況成交,如此可能將衍生水保義務人與建商民事法律糾紛。另,植生改成鋪面部分,縱然不影響地表逕流量太大,也將衍生建管機關必須檢核,是否有建蔽率與綠建築問題。以上狀況將可能造成社會成本增加。

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圖2 箭頭所指為滯洪沉砂池位置,目前已經被覆蓋

建議對策

(一) 建議修訂《水土保持保證金繳納及保管運用辦法》第9條規定,增加建商(興建中之水保義務人),必須移交管委會或建物所有權人之移交證明書要件。

(二) 水保主管機關與建管機關加強橫向聯繫與勾稽,建管機關應加強查察二次工程行為。

(三) 政府應加強宣導,民眾於買賣房屋時,深入了解是否有二次工程行為,以免衍生買賣爭議。

問題三:水保義務人因為買賣或其他因素有異動未更換

說明

(一) 建物買賣或土地等買賣,移轉所有權人,理論上要進行水保義務人異動變更,然因買賣標的物,分散各目的事業主管機關,且原水保義務人並不會主動異動水保義務人,也不會通報水保主管機關。故新的水保義務人,不知道水保設施到底有那些,更遑論去維護管理,如圖3所示。

(二) 建商於興建階段通常為水保義務人,然因「一案建商」,或者完工後並未移交管委會、或房屋所有權人(為營運階段水保義務人)管理維護。

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圖3 農地買賣,新的地主不知道要進行維護管理,管涵損壞情形。

建議對策

(一) 建議修訂《水土保持保證金繳納及保管運用辦法》第9條規定,增加建商(興建中之水保義務人)必須移交管委會或建物所有權人之移交證明書要件。

(二) 水保計畫審查時,以一戶以一個滯洪沉砂池為原則,避免水保設施無人管理問題。

(三) 水保單位應與地政單位溝通,如有房屋所有權或土地異動買賣,應知會水保單位,並且異動水保義務人。

三、結語

藉由完工後水保設施維護狀況檢查手段,以提升水保義務人加強使用維護管理階段之水土保持處理與維護責任觀念,有如建築法規定之所有權人,有維護建築物使用安全之責任。藉由調查結果如有改正事項,則責成水保義務人改正複查,讓水保義務人務必定期維護,屬於預防性管理之作為,可以減少及避免將來可能之水土災害。

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