第1390期 社論-論 居住正義-以民意為依歸

 政府，為健全國內不動產交易市場及維護民眾居住權益，落實居住正義，自推動實價登錄制度以來，平均地權條例，已成為實現居住正義最重要的法規。近年來，因房市購屋需求及交易熱絡，促使許多投資客及銷售業者，趁勢藉由預售屋換約、或營造熱銷搶購等手法，炒作哄抬房價。

政府為打擊炒房，健全房市交易秩序，實踐不動產交易市場回歸居住需求目的，今(112)年2月，修正公布｢平均地權條例｣部分條文，其修法五大重點，概如下述:1.限制換約轉售:簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，除配偶、直系或二親等內旁系血親、或符合內政部公告的特殊情形（如簽約後因非自願失業等重大事故），並經地方政府核准外，買受人不得讓與或轉售第三人，建商也不得同意或協助契約讓與或轉售;違規者將按戶(棟)處罰50萬至300萬元。2.重罰炒作行為:明確規範若有散播不實資訊影響交易價格、透過通謀虛偽交易營造熱銷假象、利用違規銷售影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶(棟、筆)數處罰100萬至5,000萬元。3.建立檢舉獎金制度:民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可檢具事證向地方政府檢舉，如經查屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。4.建立私法人購買住宅許可制:私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類;其中「需經內政部許可」，於取得後並將受取得後5年內不得辦理移轉、讓與或預告登記之限制，以防杜藉其後續變相轉作短期炒作。5.解約申報登錄:預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄;違規者將按戶(棟)數處罰3萬至15萬元。

上述修法重點，除禁止不動產炒作行為之規定自公布日施行外，其餘四項重點及相關子法，已於今(112)年7月1日正式施行。此外，本次修法也配合修正｢地方政府地價評議委員會組成成員｣，除刪除地方民意代表及其他公正人士外，明定專家學者與民間團體代表的委員比例不得少於1/2，且為符合性別平權理念，規定委員中任一性別委員，不得少於委員總數1/3，以強化該委員會的專業性及公正性。

然而，本次修法雖賦予地方主管機關，對於不動產炒作行為，有相當大的裁量空間，但若機關於疑似違規案件審閱過程，被質疑欠缺公正性，恐導致機關衍生更多爭訟事件。針對不動產炒作行為態樣的裁處認定，本報以為，可比照臺北市政府地政局作法，成立「炒作審議小組」，邀集不動產、法律、公平交易等專家學者，共同審議違規炒作案件，促進審議之客觀公正、公平，公開，期能消彌不動產炒作行為裁處爭議。

綜上所述，面對高房價引起民怨的居住正義聲浪，政府近年來，持續針對房市制度健全、及打擊炒房提出相關改革措施。而隨著實價登錄2.0與房地合一稅2.0等政策上路後，不僅不動產成交行情，能更公開透明，可減少投機炒作空間；同時針對房屋短期持有的交易，課以重稅，抑制短期頻繁交易。更有進者，近期剛上路的平均地權條例修法，將房市的法制環境進一步改革，更是促進房市制度健全的關鍵。

本報認為，目前的法規與懲處規定，雖難謂周延齊備，但只要能落實施行，相信必日見成效，偶遇窒礙難行，亦可再修法令配合。換言之，政府與公權力，不能碰到抗爭或民代說項，就踟躕不前，必須適時發揮領銜督導的力量。而『居住正義，應以民意為依歸』，但絕非民意決定居住正義，否則容易偏離正道。只要政府要能夠持續傾聽民意，『羊羹雖美，眾口難調』，政策能符合大多數民眾的需求，便應當仁不讓，具體的實踐改革作為，那麼臺灣的房市才可望有符合居住正義的一天。

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